Больше всего покупок на первичном рынке Москвы в «старых» границах продолжает проходить в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон.
В середине 2010-х промзоны из объектов негативного соседства превратились в одну из ключевых точек роста Москвы и тот факт, что их на востоке города больше, чем на западе, парадоксальным образом стал конкурентным преимуществом этих территорий. Это способствовало постепенному размыванию традиционного представления о престижном западе и непрестижном востоке Москвы. Объем предложения новостроек в восточных районах столицы очень велик, кроме того, цены там на 20-25% ниже, что является дополнительным драйвером спроса в этих жилых комплексах, и, как следствие, будет способствовать изменению социального состава в этих секторах. В 2013 г. на продажи в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон, приходилось 45% покупок, в 2017 г. значительно больше – 68%.
Табл. 1. Изменение структуры продаж на рынке новостроек Москвы в 2013-2017 гг. по типам застраиваемых участков.
|
Год |
Свободные участки (green field) |
Застройка промзон |
Застройка градостроительных резервов |
Застройка на месте сносимого жилья |
Точечная застройка |
|
«Старые» границы Москвы |
|||||
|
2013 |
20% |
45% |
13% |
11% |
11% |
|
2014 |
23% |
50% |
7% |
11% |
10% |
|
2015 |
11% |
68% |
4% |
6% |
11% |
|
2016 |
12% |
71% |
5% |
5% |
7% |
|
2017 |
13% |
68% |
4% |
6% |
9% |
|
Новая Москва |
|||||
|
2013 |
80% |
0% |
10% |
4% |
6% |
|
2014 |
91% |
0% |
4% |
1% |
3% |
|
2015 |
94% |
1% |
1% |
2% |
3% |
|
2016 |
96% |
0% |
0,5% |
1% |
2% |
|
2017 |
96% |
0% |
0,5% |
1% |
3% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Стоит ожидать дальнейший рост доли сделок. Столичные власти заявили, что в 2018 году на территории бывших промзон планируется построить около 1,2 млн кв. м. жилья. Крупнейшими проектами 2018 года, реализуемыми в рамках редевелопмента промышленных территорий, будут жилые комплексы на месте Первого авторемонтного завода на Вольной улице (ВАО), южной части ЗИЛа (ЮАО), автокомбината на Береговой улице в Филях (ЗАО).
В Новой Москве основной объем покупок на первичном рынке приходится на проекты, строящиеся на свободных участках (96%). Эти комплексы строятся на бывших землях сельскохозяйственного назначения. Их важным преимуществом для застройщиков является более простая (по сравнению с участками в рамках промышленных зон) структура собственности этих активов и отработанная технология по изменению функционального назначения. Количество свободных участков в «старых» границах Москвы с годами сокращается. Доля сделок в проектах, расположенных на них, с 2013 года снизилась с 20 до 13%.
Около 4% сделок в «старых» границах Москвы приходится на жилые комплексы, возводимые на месте резервных территорий (земельных участков, освоение которых планировалось в соответствии с градостроительными планами советского периода). Их доля снижается (за 4 года – с 13% до 4%). В Новой Москве данный показатель стремится к нулю. Такая динамика свидетельствует об исчерпании этого ресурса для развития нового жилищного строительства.
Продажи в рамках жилых комплексов, строящихся на месте сносимых домов, составили 6 и 1% в «границах» старой Москвы и в Новой Москве соответственно. Такая маленькая доля связана с тем, что в Москве значимую долю в новом строительстве на месте пятиэтажек первой волны сноса составляют безденежные сделки. Стартовавшая в 2017 г. программа реновации, в рамках которой планируется снести более 5 000 существующих домов, может существенно увеличить роль этих проектов в общем объеме продаж, так как часть квартир в домах на месте сносимых будет попадать в свободную реализацию.
Доля продаж в жилых комплексах, строящихся в рамках точечной застройки на протяжении 2014-2017 гг сократилась с 11 до 9% в «старых» границах Москвы и с 6 до 3% в Новой Москве. Ключевые причины подобной динамики – административные ограничения. В Москве в начале 2010-х гг. в рамках смены общей парадигмы развития городской среды декларировался едва ли не полный отказ от реализации проектов нового строительства жилья в рамках точечной застройки. Реализовать на практике это не вполне удалось. Основной вклад в строительство в рамках сложившихся кварталов вносят собственники участков под нежилыми строениями (офисными зданиями, небольшими торговыми объектами), которые на сегодняшнем рынке оказывается выгоднее снести для последующего строительства жилья. К примеру, в середине 2010-х были снесены практически все здания автоматических телефонных станций (необходимости в них сейчас нет), а на их месте возводятся жилые дома.
недвижимость
