1 квартал 2014 года — последний из временных отрезков, в котором развитие российской экономики в целом и рынка жилой недвижимости Москвы в частности не находились под влиянием негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры. Аналитический центр ЦИАН проанализировал динамику цен на вторичном рынке по районам Москве за последние 4 года.
Методика — сравнивались цены предложения в объявлениях, впервые опубликованных в 1 квартале 2014 и в 1 квартале 2018 гг соответственно. Не учитывались предложения в новостройках (в т.ч. в домах, сданных в эксплуатацию в 2014-2018 гг.); не рассматривались лоты с нерыночными параметрами объявлений, а также предложения в классе «де-люкс».
Средние цены предложения на вторичном рынке в Москве за последние 4 года снизились на 2% (с 206,9 до 203,4 тыс. руб. за кв. м). Если убрать из рассмотрения предложения в верхнем сегменте бизнес-класса, то снижение еще заметнее -5% (с 185,1 до 175,2 тыс. руб.). В отличие от кризиса 2008-2009 гг., когда резкое снижение цен(на 30-35%) в его острую фазу сменилось плавным, но уверенным восстановлением (к началу 2012 года цены достигли докризисных значений), в 2014-2018 гг. средние цены по рынку в целом так и не начали расти после своего падения. Кроме того, уверенно говорить о том, что и снижение цен закончилось, пока не приходится.
Если цены экспозиции последние 2 года практически не меняются, то поправка на торг продолжает расти, а, значит, цены реальных сделок снижаются. Другая особенность динамики цен в последние годы — разнонаправленные тренды для разных районов и сегментов рынка. Если в 2008–2012 гг. цены и падали и восстанавливались достаточно синхронно, то сейчас сильнее всего снижаются цены в дешевых районах, тогда как цены на более престижное жилье постепенно восстановились и даже пошли в рост. Т.о., кризис 2014-2017 гг. привел к росту ценовых диспропорций на вторичном рынке в Москве. Интересно, что в указанный период на первичном рынке, различия в ценах между районами и сегментами рынка, напротив, заметно сократились.
Из 12 административных округов Москвы средние цены выросли лишь в ЦАО (на 8%) и в ЗАО (на 2%). В этих округах больше всего современного нетипового жилья; кроме того, за последние 4 года в этом сегменте и локации выросли не только цены, но число экспонируемых квартир. Часть из них, очевидно, связаны со сценариями продажи жилья в России с последующей сменой страны проживания. Эта категория собственников значительную часть трат осуществляет в валюте, поэтому при выводе этих квартир в реализацию они решили хотя бы частично компенсировать потери от девальвации рубля, повышая номинальные цены даже на падающем рынке. Еще одним фактором роста цен в ЦАО стало обновление общественных пространств и реконструкция пешеходных зон. Несмотря на все неудобства, возникавшие в процессе работ, их результат привел к улучшению качества городской среды в большинстве кварталов в центре города, что способствовало повышению цен экспозиции квартир со стороны собственников. Подросли цены и за счет тех предложений, где собственники включали в стоимость затраты на ремонт (которыйподорожал почти в 2 раза одновременно с девальвацией рубля).
Сильнее всего снизились цены в Зеленограде (-14%), а также в традиционно наиболее дешевых и наименее престижных Восточном и Юго-Восточном округах (-11% и -10% соответственно). Падение цен в Зеленограде укладывается в общий тренд по снижению привлекательности среднего пояса Подмосковья (по своей транспортной доступности ЗелАО ближе именно к городам этой группы, а не к непосредственным соседям Москвы (Химкам, Реутову, Мытищам и пр.). Снизились цены на вторичном рынке и в Новой Москве. На 9% дешевле стали стоить квартиры на вторичном рынке в Новомосковском округе и на 5% в Троицком.
То, что цены в более дешевых локациях снижаются быстрее, чем рынок в целом, объясняется не только тем, что в кризис сильнее сократились доходы менее обеспеченных групп населения, но и тем, что в этих районах в реализации находился очень большой объем предложения в новостройках. Квартиры в них выводились по ощутимо более низким ценам, у застройщиков было больше возможностей для проведения рекламных кампаний, ипотечные программы для них также были более привлекательны, чем для вторичного рынка. В результате собственникам квартир в существующих домах в Новой Москве или на востоке столицы приходится все сильнее снижать цены экспозиции, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по административным округам Москвы.
|
Округ |
Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб. |
Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб. |
Динамика, % |
|
Зеленоградский административный округ |
143 |
123 |
-14% |
|
Восточный административный округ |
177 |
158 |
-11% |
|
Юго-Восточный административный округ |
167 |
150 |
-10% |
|
Северо-Восточный административный округ |
191 |
173 |
-9% |
|
Новомосковский административный округ |
128 |
117 |
-9% |
|
Южный административный округ |
176 |
163 |
-7% |
|
Северо-Западный административный округ |
208 |
195 |
-6% |
|
Северный административный округ |
207 |
194 |
-6% |
|
Юго-Западный административный округ |
206 |
194 |
-6% |
|
Троицкий административный округ |
100 |
95 |
-5% |
|
Западный административный округ |
236 |
242 |
2% |
|
Центральный административный округ |
353 |
380 |
8% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан
Из 136 муниципальных районов Москвы в 2014-2018 гг. средние цены на вторичном рынке выросли лишь в 22. В перечне районов с растущими ценами —почти все муниципалитеты в составе ЦАО, а также несколько локаций в других округах, где высока доля жилых домов, построенных в 2000-е гг. (Раменки, Очаково-Матвеевское, Донской, Тимирязевский, Покровское-Стрешнево). Также подорожала вторичка в нескольких периферийных районах Новой Москвы (Вороновское, Первомайское, Марушкинское), но это можно объяснить небольшим числом объявлений в них и эффектом низкой базы 2014 года.
Сильнее всего упали цены в районе Внуково в составе Западного административного округа (на 19%). Этот район, входивший в состав столицы и до расширения её границ в 2012 году, в последние годы оказался окружен многочисленными новостройками Новой Москвы, что вынудило собственников квартир в существующих домах поселка при аэропорте интенсивно снижать цены. Похожая причина у сопоставимой динамики цен в поселении Воскресенское в составе Новой Москвы (-14%). Здесь конкурентами квартир в многоэтажках в бывшем поселке совхоза Воскресенское стали многочисленные новостройки в Коммунарке и на окраинах Бутово. В перечне районов-аутсайдеров также присутствует 3 муниципалитета из Зеленограда (Матушкино (-17%), Крюково и Савелки (по -14%)), а также несколько районов в пределах МКАД с минимальной долей современных жилых домов в структуре жилого фонда (Лосиноостровский, Измайлово, Вешняки).
В отличие от всех предыдущих лет существования свободного рынка жилья в 2014-2018 гг. драйвером роста цен не стало даже открытие новых станций метро. Если стагнацию и даже снижение цен рядом со станциями МЦК и Большой кольцевой линии можно объяснить тем, что эти ветки прошли по районам, где новые пересадочные узлы кардинально не изменили транспортную доступность, то отрицательная динамика в муниципалитетах в зоне строительства новых радиусов на периферии (вдоль Дмитровского, Коровинского, Боровского шоссе) свидетельствует о том, что вклад других факторов в ценообразование (а именно, снижения доходов населения и конкуренции со стороны новостроек) оказался более существенным.
За последние 4 года на 6-7% снизились цены в Солнцево и Ново-Переделкино (куда строится Калининско-Солнцевская линия), более, чем на 10% упала стоимость квадратного метра в Бескудниково и Дегунино (где в марте 2018 года были открыты новые станции Люблинско-Дмитровской линии). Из локаций, где за последние 4 года открылись новые станции цены выросли только в Раменках (+5%), но и там повышение цен было, в основном, связано с ростом цен в домах бизнес-класса, а не в предложениях в фоновой застройке.
Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы.
|
Район |
Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб. |
Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб. |
Динамика, % |
|
Тверской район |
373 |
447 |
20% |
|
район Якиманка |
393 |
465 |
18% |
|
район Замоскворечье |
345 |
399 |
16% |
|
Мещанский район |
321 |
367 |
14% |
|
поселение Вороновское |
75 |
86 |
14% |
|
Тимирязевский район |
197 |
215 |
9% |
|
Донской район |
234 |
254 |
8% |
|
район Хамовники |
429 |
457 |
6% |
|
район Раменки |
304 |
318 |
5% |
|
район Очаково-Матвеевское |
221 |
231 |
4% |
|
поселение Первомайское |
87 |
90 |
4% |
|
Пресненский район |
355 |
367 |
4% |
|
Красносельский район |
278 |
288 |
3% |
|
поселение Марушкинское |
87 |
90 |
3% |
|
район Покровское-Стрешнево |
191 |
196 |
3% |
|
район Арбат |
478 |
489 |
2% |
|
район Дорогомилово |
310 |
316 |
2% |
|
Останкинский район |
233 |
235 |
1% |
|
район Кунцево |
223 |
225 |
1% |
|
район Проспект Вернадского |
268 |
269 |
0% |
|
район Аэропорт |
245 |
244 |
0% |
|
район Тропарёво-Никулино |
278 |
277 |
0% |
|
район Щукино |
258 |
257 |
-1% |
|
Басманный район |
304 |
299 |
-2% |
|
Академический район |
234 |
229 |
-2% |
|
Можайский район |
181 |
178 |
-2% |
|
Обручевский район |
232 |
227 |
-2% |
|
поселение Сосенское |
125 |
122 |
-2% |
|
поселение Клёновское |
78 |
76 |
-3% |
|
район Черёмушки |
233 |
226 |
-3% |
|
Гагаринский район |
297 |
288 |
-3% |
|
район Крылатское |
248 |
239 |
-4% |
|
район Строгино |
207 |
199 |
-4% |
|
район Коптево |
180 |
172 |
-4% |
|
район Фили-Давыдково |
242 |
232 |
-4% |
|
Таганский район |
270 |
258 |
-4% |
|
район Нагатино-Садовники |
190 |
181 |
-4% |
|
район Южное Тушино |
180 |
172 |
-5% |
|
поселение Филимонковское |
101 |
96 |
-5% |
|
Хорошёвский район |
277 |
264 |
-5% |
|
район Филёвский Парк |
230 |
218 |
-5% |
|
Даниловский район |
221 |
211 |
-5% |
|
район Ховрино |
180 |
171 |
-5% |
|
район Сокол |
244 |
231 |
-5% |
|
район Зюзино |
193 |
183 |
-5% |
|
поселение Рязановское |
101 |
96 |
-5% |
|
район Куркино |
192 |
182 |
-6% |
|
поселение Щаповское |
88 |
83 |
-6% |
|
Алексеевский район |
230 |
217 |
-6% |
|
район Солнцево |
149 |
140 |
-6% |
|
район Сокольники |
250 |
235 |
-6% |
|
поселение Внуковское |
136 |
128 |
-6% |
|
поселение Михайлово-Ярцевское |
91 |
86 |
-6% |
|
район Кузьминки |
169 |
158 |
-6% |
|
район Беговой |
237 |
222 |
-6% |
|
район Котловка |
191 |
179 |
-7% |
|
район Марьина Роща |
234 |
219 |
-7% |
|
район Соколиная Гора |
192 |
179 |
-7% |
|
Савёловский район |
215 |
200 |
-7% |
|
Нижегородский район |
173 |
160 |
-7% |
|
район Восточный |
128 |
118 |
-7% |
|
район Ново-Переделкино |
143 |
132 |
-7% |
|
Войковский район |
207 |
192 |
-8% |
|
район Ростокино |
202 |
186 |
-8% |
|
район Левобережный |
190 |
175 |
-8% |
|
Ломоносовский район |
260 |
239 |
-8% |
|
поселение Кокошкино |
106 |
97 |
-8% |
|
район Некрасовка |
127 |
117 |
-8% |
|
район Царицыно |
166 |
152 |
-8% |
|
район Коньково |
200 |
183 |
-9% |
|
район Перово |
168 |
154 |
-9% |
|
район Новокосино |
154 |
141 |
-9% |
|
район Орехово-Борисово Южное |
155 |
142 |
-9% |
|
поселение Киевский |
96 |
88 |
-9% |
|
район Москворечье-Сабурово |
179 |
163 |
-9% |
|
район Нагатинский Затон |
201 |
182 |
-9% |
|
район Восточное Измайлово |
176 |
160 |
-9% |
|
Бабушкинский район |
188 |
170 |
-9% |
|
район Хорошёво-Мнёвники |
234 |
212 |
-9% |
|
Бутырский район |
202 |
184 |
-9% |
|
район Текстильщики |
166 |
150 |
-9% |
|
район Чертаново Центральное |
172 |
155 |
-10% |
|
Алтуфьевский район |
163 |
147 |
-10% |
|
городской округ Щербинка |
116 |
105 |
-10% |
|
район Метрогородок |
158 |
143 |
-10% |
|
Южнопортовый район |
208 |
187 |
-10% |
|
район Зябликово |
163 |
147 |
-10% |
|
район Северное Измайлово |
171 |
154 |
-10% |
|
район Новогиреево |
175 |
158 |
-10% |
|
Рязанский район |
172 |
155 |
-10% |
|
район Бирюлёво Восточное |
143 |
128 |
-10% |
|
городской округ Троицк |
114 |
103 |
-10% |
|
район Лефортово |
197 |
177 |
-10% |
|
Нагорный район |
198 |
178 |
-10% |
|
район Северное Тушино |
180 |
161 |
-10% |
|
район Орехово-Борисово Северное |
172 |
154 |
-11% |
|
район Марфино |
241 |
215 |
-11% |
|
Дмитровский район |
158 |
141 |
-11% |
|
район Косино-Ухтомский |
152 |
135 |
-11% |
|
район Свиблово |
205 |
183 |
-11% |
|
район Северное Бутово |
173 |
154 |
-11% |
|
район Бирюлёво Западное |
135 |
120 |
-11% |
|
район Люблино |
162 |
144 |
-11% |
|
поселение «Мосрентген» |
135 |
120 |
-11% |
|
район Тёплый Стан |
202 |
179 |
-11% |
|
район Западное Дегунино |
161 |
143 |
-11% |
|
Головинский район |
182 |
161 |
-11% |
|
район Марьино |
169 |
150 |
-11% |
|
район Чертаново Южное |
168 |
148 |
-12% |
|
район Преображенское |
199 |
176 |
-12% |
|
район Ясенево |
176 |
156 |
-12% |
|
район Богородское |
195 |
172 |
-12% |
|
поселение Московский |
134 |
118 |
-12% |
|
район Ивановское |
161 |
141 |
-12% |
|
район Братеево |
162 |
142 |
-12% |
|
Ярославский район |
159 |
140 |
-12% |
|
район Выхино-Жулебино |
161 |
141 |
-12% |
|
район Гольяново |
160 |
140 |
-12% |
|
поселение Десёновское |
123 |
107 |
-13% |
|
район Южное Бутово |
149 |
130 |
-13% |
|
район Лианозово |
180 |
157 |
-13% |
|
район Отрадное |
183 |
159 |
-13% |
|
район Северное Медведково |
184 |
161 |
-13% |
|
район Печатники |
167 |
145 |
-13% |
|
район Капотня |
127 |
110 |
-13% |
|
район Северный |
149 |
130 |
-13% |
|
район Бибирево |
167 |
145 |
-13% |
|
район Вешняки |
155 |
135 |
-13% |
|
район Южное Медведково |
190 |
164 |
-13% |
|
район Старое Крюково |
130 |
113 |
-13% |
|
район Восточное Дегунино |
166 |
144 |
-14% |
|
район Митино |
178 |
154 |
-14% |
|
Бескудниковский район |
183 |
158 |
-14% |
|
район Измайлово |
202 |
174 |
-14% |
|
поселение Воскресенское |
116 |
100 |
-14% |
|
район Чертаново Северное |
192 |
165 |
-14% |
|
район Крюково |
128 |
110 |
-14% |
|
район Савёлки |
165 |
142 |
-14% |
|
Лосиноостровский район |
178 |
150 |
-16% |
|
район Матушкино |
136 |
113 |
-17% |
|
район Внуково |
128 |
104 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан
Рис. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы.
недвижимость
