Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года?

Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года?
Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года?

1 квартал 2014 года — последний из временных отрезков, в котором развитие российской экономики в целом и рынка жилой недвижимости Москвы в частности не находились под влиянием негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры. Аналитический центр ЦИАН проанализировал динамику цен на вторичном рынке по районам Москве за последние 4 года.

Методика — сравнивались цены предложения в объявлениях, впервые опубликованных в 1 квартале 2014 и в 1 квартале 2018 гг соответственно. Не учитывались предложения в новостройках (в т.ч. в домах, сданных в эксплуатацию в 2014-2018 гг.); не рассматривались лоты с нерыночными параметрами объявлений, а также предложения в классе «де-люкс».

Средние цены предложения на вторичном рынке в Москве за последние 4 года снизились на 2% (с 206,9 до 203,4 тыс. руб. за кв. м). Если убрать из рассмотрения предложения в верхнем сегменте бизнес-класса, то снижение еще заметнее -5% (с 185,1 до 175,2 тыс. руб.). В отличие от кризиса 2008-2009 гг., когда резкое снижение цен(на 30-35%) в его острую фазу сменилось плавным, но уверенным восстановлением (к началу 2012 года цены достигли докризисных значений), в 2014-2018 гг. средние цены по рынку в целом так и не начали расти после своего падения. Кроме того, уверенно говорить о том, что и снижение цен закончилось, пока не приходится.

Если цены экспозиции последние 2 года практически не меняются, то поправка на торг продолжает расти, а, значит, цены реальных сделок снижаются. Другая особенность динамики цен в последние годы — разнонаправленные тренды для разных районов и сегментов рынка. Если в 2008–2012 гг. цены и падали и восстанавливались достаточно синхронно, то сейчас сильнее всего снижаются цены в дешевых районах, тогда как цены на более престижное жилье постепенно восстановились и даже пошли в рост. Т.о., кризис 2014-2017 гг. привел к росту ценовых диспропорций на вторичном рынке в Москве. Интересно, что в указанный период на первичном рынке, различия в ценах между районами и сегментами рынка, напротив, заметно сократились.

Из 12 административных округов Москвы средние цены выросли лишь в ЦАО (на 8%) и в ЗАО (на 2%). В этих округах больше всего современного нетипового жилья; кроме того, за последние 4 года в этом сегменте и локации выросли не только цены, но число экспонируемых квартир. Часть из них, очевидно, связаны со сценариями продажи жилья в России с последующей сменой страны проживания. Эта категория собственников значительную часть трат осуществляет в валюте, поэтому при выводе этих квартир в реализацию они решили хотя бы частично компенсировать потери от девальвации рубля, повышая номинальные цены даже на падающем рынке. Еще одним фактором роста цен в ЦАО стало обновление общественных пространств и реконструкция пешеходных зон. Несмотря на все неудобства, возникавшие в процессе работ, их результат привел к улучшению качества городской среды в большинстве кварталов в центре города, что способствовало повышению цен экспозиции квартир со стороны собственников. Подросли цены и за счет тех предложений, где собственники включали в стоимость затраты на ремонт (которыйподорожал почти в 2 раза одновременно с девальвацией рубля).

Сильнее всего снизились цены в Зеленограде (-14%), а также в традиционно наиболее дешевых и наименее престижных Восточном и Юго-Восточном округах (-11% и -10% соответственно). Падение цен в Зеленограде укладывается в общий тренд по снижению привлекательности среднего пояса Подмосковья (по своей транспортной доступности ЗелАО ближе именно к городам этой группы, а не к непосредственным соседям Москвы (Химкам, Реутову, Мытищам и пр.). Снизились цены на вторичном рынке и в Новой Москве. На 9% дешевле стали стоить квартиры на вторичном рынке в Новомосковском округе и на 5% в Троицком.

То, что цены в более дешевых локациях снижаются быстрее, чем рынок в целом, объясняется не только тем, что в кризис сильнее сократились доходы менее обеспеченных групп населения, но и тем, что в этих районах в реализации находился очень большой объем предложения в новостройках. Квартиры в них выводились по ощутимо более низким ценам, у застройщиков было больше возможностей для проведения рекламных кампаний, ипотечные программы для них также были более привлекательны, чем для вторичного рынка. В результате собственникам квартир в существующих домах в Новой Москве или на востоке столицы приходится все сильнее снижать цены экспозиции, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по административным округам Москвы.

Округ

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб.

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб.

Динамика, %

Зеленоградский административный округ

143

123

-14%

Восточный административный округ

177

158

-11%

Юго-Восточный административный округ

167

150

-10%

Северо-Восточный административный округ

191

173

-9%

Новомосковский административный округ

128

117

-9%

Южный административный округ

176

163

-7%

Северо-Западный административный округ

208

195

-6%

Северный административный округ

207

194

-6%

Юго-Западный административный округ

206

194

-6%

Троицкий административный округ

100

95

-5%

Западный административный округ

236

242

2%

Центральный административный округ

353

380

8%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Из 136 муниципальных районов Москвы в 2014-2018 гг. средние цены на вторичном рынке выросли лишь в 22. В перечне районов с растущими ценами —почти все муниципалитеты в составе ЦАО, а также несколько локаций в других округах, где высока доля жилых домов, построенных в 2000-е гг. (Раменки, Очаково-Матвеевское, Донской, Тимирязевский, Покровское-Стрешнево). Также подорожала вторичка в нескольких периферийных районах Новой Москвы (Вороновское, Первомайское, Марушкинское), но это можно объяснить небольшим числом объявлений в них и эффектом низкой базы 2014 года.

Сильнее всего упали цены в районе Внуково в составе Западного административного округа (на 19%). Этот район, входивший в состав столицы и до расширения её границ в 2012 году, в последние годы оказался окружен многочисленными новостройками Новой Москвы, что вынудило собственников квартир в существующих домах поселка при аэропорте интенсивно снижать цены. Похожая причина у сопоставимой динамики цен в поселении Воскресенское в составе Новой Москвы (-14%). Здесь конкурентами квартир в многоэтажках в бывшем поселке совхоза Воскресенское стали многочисленные новостройки в Коммунарке и на окраинах Бутово. В перечне районов-аутсайдеров также присутствует 3 муниципалитета из Зеленограда (Матушкино (-17%), Крюково и Савелки (по -14%)), а также несколько районов в пределах МКАД с минимальной долей современных жилых домов в структуре жилого фонда (Лосиноостровский, Измайлово, Вешняки).

В отличие от всех предыдущих лет существования свободного рынка жилья в 2014-2018 гг. драйвером роста цен не стало даже открытие новых станций метро. Если стагнацию и даже снижение цен рядом со станциями МЦК и Большой кольцевой линии можно объяснить тем, что эти ветки прошли по районам, где новые пересадочные узлы кардинально не изменили транспортную доступность, то отрицательная динамика в муниципалитетах в зоне строительства новых радиусов на периферии (вдоль Дмитровского, Коровинского, Боровского шоссе) свидетельствует о том, что вклад других факторов в ценообразование (а именно, снижения доходов населения и конкуренции со стороны новостроек) оказался более существенным.

За последние 4 года на 6-7% снизились цены в Солнцево и Ново-Переделкино (куда строится Калининско-Солнцевская линия), более, чем на 10% упала стоимость квадратного метра в Бескудниково и Дегунино (где в марте 2018 года были открыты новые станции Люблинско-Дмитровской линии). Из локаций, где за последние 4 года открылись новые станции цены выросли только в Раменках (+5%), но и там повышение цен было, в основном, связано с ростом цен в домах бизнес-класса, а не в предложениях в фоновой застройке.

Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы.

Район

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб.

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб.

Динамика, %

Тверской район

373

447

20%

район Якиманка

393

465

18%

район Замоскворечье

345

399

16%

Мещанский район

321

367

14%

поселение Вороновское

75

86

14%

Тимирязевский район

197

215

9%

Донской район

234

254

8%

район Хамовники

429

457

6%

район Раменки

304

318

5%

район Очаково-Матвеевское

221

231

4%

поселение Первомайское

87

90

4%

Пресненский район

355

367

4%

Красносельский район

278

288

3%

поселение Марушкинское

87

90

3%

район Покровское-Стрешнево

191

196

3%

район Арбат

478

489

2%

район Дорогомилово

310

316

2%

Останкинский район

233

235

1%

район Кунцево

223

225

1%

район Проспект Вернадского

268

269

0%

район Аэропорт

245

244

0%

район Тропарёво-Никулино

278

277

0%

район Щукино

258

257

-1%

Басманный район

304

299

-2%

Академический район

234

229

-2%

Можайский район

181

178

-2%

Обручевский район

232

227

-2%

поселение Сосенское

125

122

-2%

поселение Клёновское

78

76

-3%

район Черёмушки

233

226

-3%

Гагаринский район

297

288

-3%

район Крылатское

248

239

-4%

район Строгино

207

199

-4%

район Коптево

180

172

-4%

район Фили-Давыдково

242

232

-4%

Таганский район

270

258

-4%

район Нагатино-Садовники

190

181

-4%

район Южное Тушино

180

172

-5%

поселение Филимонковское

101

96

-5%

Хорошёвский район

277

264

-5%

район Филёвский Парк

230

218

-5%

Даниловский район

221

211

-5%

район Ховрино

180

171

-5%

район Сокол

244

231

-5%

район Зюзино

193

183

-5%

поселение Рязановское

101

96

-5%

район Куркино

192

182

-6%

поселение Щаповское

88

83

-6%

Алексеевский район

230

217

-6%

район Солнцево

149

140

-6%

район Сокольники

250

235

-6%

поселение Внуковское

136

128

-6%

поселение Михайлово-Ярцевское

91

86

-6%

район Кузьминки

169

158

-6%

район Беговой

237

222

-6%

район Котловка

191

179

-7%

район Марьина Роща

234

219

-7%

район Соколиная Гора

192

179

-7%

Савёловский район

215

200

-7%

Нижегородский район

173

160

-7%

район Восточный

128

118

-7%

район Ново-Переделкино

143

132

-7%

Войковский район

207

192

-8%

район Ростокино

202

186

-8%

район Левобережный

190

175

-8%

Ломоносовский район

260

239

-8%

поселение Кокошкино

106

97

-8%

район Некрасовка

127

117

-8%

район Царицыно

166

152

-8%

район Коньково

200

183

-9%

район Перово

168

154

-9%

район Новокосино

154

141

-9%

район Орехово-Борисово Южное

155

142

-9%

поселение Киевский

96

88

-9%

район Москворечье-Сабурово

179

163

-9%

район Нагатинский Затон

201

182

-9%

район Восточное Измайлово

176

160

-9%

Бабушкинский район

188

170

-9%

район Хорошёво-Мнёвники

234

212

-9%

Бутырский район

202

184

-9%

район Текстильщики

166

150

-9%

район Чертаново Центральное

172

155

-10%

Алтуфьевский район

163

147

-10%

городской округ Щербинка

116

105

-10%

район Метрогородок

158

143

-10%

Южнопортовый район

208

187

-10%

район Зябликово

163

147

-10%

район Северное Измайлово

171

154

-10%

район Новогиреево

175

158

-10%

Рязанский район

172

155

-10%

район Бирюлёво Восточное

143

128

-10%

городской округ Троицк

114

103

-10%

район Лефортово

197

177

-10%

Нагорный район

198

178

-10%

район Северное Тушино

180

161

-10%

район Орехово-Борисово Северное

172

154

-11%

район Марфино

241

215

-11%

Дмитровский район

158

141

-11%

район Косино-Ухтомский

152

135

-11%

район Свиблово

205

183

-11%

район Северное Бутово

173

154

-11%

район Бирюлёво Западное

135

120

-11%

район Люблино

162

144

-11%

поселение «Мосрентген»

135

120

-11%

район Тёплый Стан

202

179

-11%

район Западное Дегунино

161

143

-11%

Головинский район

182

161

-11%

район Марьино

169

150

-11%

район Чертаново Южное

168

148

-12%

район Преображенское

199

176

-12%

район Ясенево

176

156

-12%

район Богородское

195

172

-12%

поселение Московский

134

118

-12%

район Ивановское

161

141

-12%

район Братеево

162

142

-12%

Ярославский район

159

140

-12%

район Выхино-Жулебино

161

141

-12%

район Гольяново

160

140

-12%

поселение Десёновское

123

107

-13%

район Южное Бутово

149

130

-13%

район Лианозово

180

157

-13%

район Отрадное

183

159

-13%

район Северное Медведково

184

161

-13%

район Печатники

167

145

-13%

район Капотня

127

110

-13%

район Северный

149

130

-13%

район Бибирево

167

145

-13%

район Вешняки

155

135

-13%

район Южное Медведково

190

164

-13%

район Старое Крюково

130

113

-13%

район Восточное Дегунино

166

144

-14%

район Митино

178

154

-14%

Бескудниковский район

183

158

-14%

район Измайлово

202

174

-14%

поселение Воскресенское

116

100

-14%

район Чертаново Северное

192

165

-14%

район Крюково

128

110

-14%

район Савёлки

165

142

-14%

Лосиноостровский район

178

150

-16%

район Матушкино

136

113

-17%

район Внуково

128

104

-19%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Рис. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы.

недвижимость