В 2017 году в Москве примерно 30% всех сделок было заключено в 10 проектах с квартирами и апартаментами. На первичном рынке Подмосковья наблюдалась аналогичная картина – порядка трети всех сделок пришлось на «десятку» самых популярных новостроек. В Новой Москве концентрация спроса оказалась еще выше – порядка половины покупателей выбрали жилье в пяти жилых комплексах. В 2018 году эта тенденция сохраняется. В то время как в большинстве ЖК с уже готовыми корпусами пустует множество квартир, в самых востребованных проектах к моменту выдачи ключей распродано 90-99% лотов.
Главными критериями, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели при выборе недвижимости, являются цены, локация, планировки жилья и инфраструктура. Оценить эти параметры можно по описаниям ЖК и «картинкам». Но чтобы понять, что комплекс действительно один из лучших в своем ценовом сегменте и высоколиквидный, необходимо обратить внимание на следующие признаки.
-
Соблюдение сроков строительства.
В столице на протяжении последних двух лет доля просроченных объектов составляет более 40%. В Подмосковье эти цифры еще выше: по итогам 2017 года точно в срок не были сданы более 80% жилых комплексов в зоне до 30 км от МКАД. Задержки с получением ключей в Москве, в среднем, составляют 1-2 месяца, а в Московской области – 4-5 месяцев.
В самых высоколиквидных новостройках Московского региона девелоперы не только укладываются в установленные сроки, но и вводят жилье в эксплуатацию с опережением графика. Например, в городском квартале «Ривер Парк» в 2016 году новоселы получили ключи в новостройках первой очереди раньше на три месяца. Девелопер ЖК «Level Амурская» в мае этого года почти в два раза превысил проектные показатели – вместо 4-5 этажей в месяц строится 7 этажей. А в районе «Новые Ватутинки» в Новой Москве в 2017 году новоселы получили ключи на целый год раньше заявленного срока.
-
Темпы реализации квартир.
Скорость продажи недвижимости является одним из лучших индикаторов популярности проекта у покупателей. На первичном рынке Московского региона в настоящее время есть новостройки, в которых к моменту ввода в эксплуатацию доля нераспроданного жилья достигает 30-40%. Тогда как в самых ликвидных жилых комплексах столицы этот показатель, как правило, не превышает 5%, а в подмосковных новостройках – 15%.
Например, в подмосковном ЖК «Новый Зеленоград» в корпусах 6 и 7 к настоящему времени реализовано более 90% квартир. В городском квартале «Ривер Парк» в первой и второй сданных очередях проекта реализовано 99% квартир, а в третьей очереди – 87% объема предложения. В клубном ЖК бизнес-класса «Level Кутузовский», введенном в эксплуатацию в декабре 2017 года, в продаже осталось менее 4% квартир, предусмотренных проектом. А ЖК «Level Амурская» в июне этого года стал лидером продаж среди столичных новостроек, расположенных в пределах МКАД. В числе десяти самых успешных проектов Москвы 16% всех заключенных ДДУ были зарегистрированы именно в данном жилом комплексе. В среднем каждую неделю в проекте продавалось по 33 квартиры. Только за июнь в «Level Амурской» было реализовано 32% от общего числа квартир, нашедших покупателя за весь 2017 год, когда ЖК поступил в продажу.
-
Рост цен на жилье.
Помимо стабильно высокого спроса на квартиры, в лучших проектах всегда происходит неуклонный рост цен. С начала продаж до момента ввода корпусов в эксплуатацию стоимость недвижимости может вырасти на 20-30%. Когда наблюдается обратная картина – это повод усомниться в ликвидности предложения.
Например, в городском квартале «Ривер Парк» средняя стоимость квадратного метра в третьей очереди строительства со старта продаж в июне 2016 года по настоящее время выросла на 22% со 185 тыс. руб. В ЖК «Level Амурская» за прошлый год средняя стоимость квадратного метра возросла на 13%, а в первом квартале этого года еще на 4%. В подмосковном ЖК «Новый Зеленоград» средняя цена квадратного метра в корпусах 6 и 7, старт продаж в которых состоялся в июле-августе 2016 года, увеличилась на 26% и 21% соответственно.
-
Динамика открытия объектов инфраструктуры.
Распространенной проблемой на рынке первичной недвижимости является нарушение сроков ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов. Во многих случаях их открытие происходит на завершающем этапе реализации. В результате новоселам первых очередей приходится долгое время жить буквально «в чистом поле» и в отсутствии социально значимых учреждений – таких, как детские сады, школы и магазины.
В высоколиквидных новостройках строительство жилья и инфраструктуры происходит параллельно, и девелоперы вовремя выполняют все данные покупателям обещания. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» в четвертом корпусе первой очереди уже работает детский сад и минимаркет. Кроме того, для жителей микрорайона каждые 15 минут курсирует бесплатный комфортабельный автобус до центра города Зеленограда. В городском квартале «Ривер Парк» в заявленные сроки открыт первый участок пешеходной набережной. Кроме того, на территории комплекса в рамках благоустройства высажено более 4000 растений, в том числе взрослые деревья.
-
Профессиональные награды.
Еще одним ориентиром для покупателей могут служить профессиональные премии, которыми награждают лучшие компании, работающие на рынке недвижимости. Компетентное жюри оценивает новостройки по множеству параметров, в которые входят не только потребительские характеристики, но и технологические нюансы (например, качество строительных материалов).
Как правило, лучшие жилые комплексы имеют в своем активе сразу несколько наград и «знаков отличий». Например, ЖК «Новый Зеленоград» дважды – в 2017 и 2018 годах – победил в номинации «Жилой квартал Подмосковья №1» по итогам престижной ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Также в прошлом году жилой комплекс вышел в финал премии Urban Awards. Кроме того, девелопер проекта – компания IKON Development – два года подряд становился обладателем звания «Надежный застройщик России».
Городской квартал «Ривер Парк» был признан «Лучшим жилым комплексом комфорт-класса» Москвы по версии ежегодной Премии рынка недвижимости Urban Awards в 2017 году. В 2016 году новостройка стала первой в номинации «Лучший жилой квартал №1» в Москве по результатам премии «Рекорды рынка недвижимости». В 2015 году проект был признан победителем народного голосования в номинации «Хит продаж №1» премии «Рекорда рынка недвижимости» и занял первое место в номинации «Город в городе» премии RREF Awards.
«Несмотря на рост числа сделок с первичной недвижимостью на этапе «котлована» в этом году, более 60% покупателей приобретают жилье в Подмосковье на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – В процессе выбора они посещают большое количество объектов и внимательно анализируют, насколько проект «на бумаге» соответствует реальности. Высокая мера ответственности девелоперов и выполнение всех своих обещаний являются одними из главных слагаемых успешной работы в условиях острой конкуренции. Чтобы проект стал одним из лучших в своем сегменте и локации, необходимо не только оправдывать ожидания покупателей, но и превосходить их по всем ключевым параметрам. Кроме того, увеличению спроса способствует насыщение проекта опциями, характерными для недвижимости «на класс выше». Такая концепция реализована в ЖК «Новый Зеленоград», и показатели продаж свидетельствуют о правильности выбранной нами стратегии».
«За последние несколько лет качество многих проектов в жилищном строительстве вышло на принципиально новый уровень, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – При этом в каждом из сегментов есть свои «первопроходцы», которые внедряют большое количество инновационных решений. Среди них – высокое качество архитектуры, строительства и инженерии, широкий выбор планировок жилья, дополнительные объекты инфраструктуры, более качественное концептуальное благоустройство и озеленение. Чем больше показателей, по которым жилой комплекс значительно опережает конкурентов в своей ценовой группе, тем более ликвидной оказывается новостройка. Для покупателей приобретение недвижимости в лучших проектах имеет несколько важных преимуществ. Во-первых, они получают высокий уровень комфорта для собственного проживания. Во-вторых, такое жилье имеет инвестиционный потенциал. И, наконец, при изменении жизненных планов квартиры в передовых жилых комплексах можно реализовать гораздо проще и быстрее, чем в «обычных» новостройках».
недвижимость, новостройки
