Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

По данным компании «Метриум», в декабре 2018 года на первичном рынке массовых новостроек Москвы велась реализация 14 9901 квартир в 84 комплексах. Общая площадь представленных в продаже жилых помещений составила 0,89 млн кв. м. За прошедший год на рынок вышло 27 проектов, однако объём предложения по числу лотов сократился на 21,4%, а по площади – на 19,5%. Причинами послужили высокий спрос и снятие с реализации пула квартир в продаже в некоторых комплексах.

В декабре началась реализация одного проекта – ЖК «Тополя». В шести комплексах поступили в продажу новые корпуса. Также открылось бронирование квартир во второй очереди ЖК «Селигер Сити», в третьем корпусе ЖК «Гринада» и в четвертом корпусе ЖК Discovery.

Новые проекты новостроек массового сегмента 2018 года

Название ЖК Девелопер Округ Старт продаж
1 Лесопарковый INGRAD ЮАО 1 кв. 2018
2 Любовь и Голуби СМУ-6 Инвестиции САО 1 кв. 2018
3 Ты и Я Мангазея Девелопмент СВАО 1 кв. 2018
4 FRESH Дон-Строй Инвест ЮАО 1 кв. 2018
5 Преображение INGRAD ВАО 2 кв. 2018
6 Квартал на Никулинской УЭЗ ЗАО 2 кв. 2018
7 Павлова 40 ПИК ЗАО 2 кв. 2018
8 LIFE-Варшавская Пионер ЮАО 3 кв. 2018
9 Грильяж. Дом в Орехово2 Орехово ЮАО 3 кв. 2018
10 Измайловский, 11 ГК ПИК ВАО 3 кв. 2018
11 Discovery MR Group САО 3 кв. 2018
12 Discovery Park MR Group САО 3 кв. 2018
13 Сиреневый парк AFI Development ВАО 3 кв. 2018
14 Мякинино парк ПИК ЗАО 3 кв. 2018
15 Огни Дон-Строй Инвест ЗАО 3 кв. 2018
16 Люблинский парк ПИК ЮВАО 3 кв. 2018
17 Михайловский парк ПИК ЮВАО 3 кв. 2018
18 Шереметьевский ПИК СВАО 3 кв. 2018
19 Семеновский парк РГ-Девелопмент ВАО 3 кв. 2018
20 FoRest Центр-Инвест ЗАО 3 кв. 2018
21 Настроение ФСК Лидер СВАО 3 кв. 2018
22 Дмитриевский Мосинжпроект ВАО 3 кв. 2018
23 Талисман на Водном 3S Group САО 3 кв. 2018
24 Дмитровский парк ПИК САО 4 кв. 2018
25 Фонвизинский РГ-Девелопмент СВАО 4 кв. 2018
26 Талисман на Дмитровском 3S Group САО 4 кв. 2018
27 Тополя Москапстрой-ТН ЮВАО 4 кв. 2018

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» отметили изменения в структуре предложения массовых новостроек по административным округам. Доля лидера (ЮВАО) уменьшилась на 5 процентных пунктов (до 28,3%). Одновременно увеличилась на 2,4 п.п. (до 16,5%) доля округа, занимающего вторую позицию (ЮАО). На третьей строчке расположился СВАО (15,5%, +3,5 п.п.). На четвертом месте с минимальным отрывом САО (15,2%, +7,6 п.п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в ЮЗАО (3,4%, -7,4 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
image001.png
Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
image002.png

Источник: «Метриум» Источник: «Метриум»

К концу года превалирующая часть квартир была представлена в корпусах на начальной стадии строительства (45,7%). За отчетный период их доля выросла на 30,2 п.п. Четверть лотов (25,7%, -9 п.п.) экспонировалась в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на стадии отделочных работ составил 17,4% (-18,2 п.п.). В введенных в эксплуатацию домах было представлено 11,2% (-3,0 п.п.) квартир.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

image003.png

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии традиционно превалируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Доля первых составила 29,9% (-5,1 п.п.), вторых – 38,2% (-1,1 п.п.). Стало заметно больше трехкомнатных квартир – на 4,0 п.п. (23,0%). Студии и многокомнатные образовали соответственно 6,3% (+1,3 п.п.) и 2,6% (+0,9 п.п.) в общем объеме предложения.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – декабрь 2018 г., внутренний круг – декабрь 2017 г.)

image004.png

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2018 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 162 090 руб. За декабрь показатель увеличился на 0,4%, а за год – на 7,5%. Причем положительная динамика отмечалась почти весь 2018 год, за исключением отдельных месяцев, когда средний уровень цен снижался из-за поступления в продажу новых комплексов и квартир по стартовым ценам. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 149 810 руб. за кв. м (на 0,6% ниже декабря 2017 г.), а максимальное значение пришлось на декабрь.

Динамика средней цены новостроек массового сегмента в 2018 г., руб. за кв.м

image005.png.

Источник: «Метриум»

В большинстве округов средняя цена квадратного метра относительно конца 2017 года выросла. Максимальное увеличение отмечено в ЮВАО (+13,7%), ЗАО (+9,5%) и СЗАО (+8,6%). Средние цены снизились только в двух округах: САО (-3,4%) и ВАО (-2,4%).

Средняя цена новостроек массового сегмента в разрезе округов, руб. за кв.м.

image006.png

Источник: «Метриум»

По итогам 2018 года средняя стоимость квартиры выросла на 10,2% и составила 9,7 млн руб. Положительная динамика отмечена по всем типологиям, за исключением многокомнатных квартир:

  • студии – +7,4% (до 5,13 млн руб.);

  •  однокомнатные – +10,2% (до 6,90 млн руб.);

  • двухкомнатные – +8,8% (до 9,93 млн руб.);

  • трехкомнатные – +1,9% (до 12,98 млн руб.);

  • многокомнатные – -4,8% (до 19,5 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2018 года:

  • ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево), студия площадью 19,8 кв. м за 3,18 млн руб;

  • ЖК «Люблинский Парк» (ЮВАО / р-н Люблино), студия площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн руб;

  • ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово), студия площадью 20,2 кв. м за 3,55 млн руб.

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

студии 18,9 25,9 39,2 150 500 197 965 307 200 3 183 840 5 133 940 7 967 635
однокомн. 29,4 40,5 88,2 118 701 170 270 280 200 4 006 235 6 899 740 21 168 000
двухкомн. 39,4 62,5 97,4 99 050 158 820 252 213 5 370 220 9 927 670 21 534 030
трехкомн. 50,3 83,2 148,6 93 883 155 970 281 235 7 215 974 12 976 450 25 283 300
многокомн. 84,9 111,7 189,2 117 700 174 610 297 421 10 946 100 19 497 650 39 403 776
итого 18,9 59,7 189,2 93 883 162 090 307 200 3 183 840 9 669 350 39 403 776

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2018 года

Высокая девелоперская активность

«В 2018 году высокая девелоперская активность, отмеченная еще в 2017 году, продолжила набирать обороты, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – На рынок вышло 27 новых проектов (в 2017 году – 23, в 2016 – 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12). Главным стимулом, мотивирующим девелоперов начинать продажи, стали нововведения в законодательство, согласно которым предполагалось, что все проекты, первый ДДУ по которым будет зарегистрирован после 1 июля 2019 года, должны продаваться через эскроу-счета. Данное решение обозначалось как переходный период к новым реалиям. Однако уже к концу года были разработаны новые поправки, отменяющие переходный период, и обязывающие фактически все ЖК реализовывать по новым правилам. Исключение составят отдельные проекты, которые будут соответствовать определенным критериям (они еще не утверждены)».

Активный спрос и снижение объема предложения

«Высокий спрос наблюдался на протяжении всего года, – продолжает Мария Литинецкая. – При этом фактически не отмечалось фактора сезонности в активности покупателей. Традиционно малопродуктивные с точки зрения продаж месяцы демонстрировали высокие показатели. Основной причиной, стимулировавшей покупателей приобретать жилье, стало повышение доступности ипотечного кредитования. Спрос «подогревался» информационным фоном грядущих изменений в законодательстве и возможным ростом цен. В итоге, несмотря на активный выход новых проектов, предложение сократилось на 21,4% по числу квартир и на 19,5% по их суммарной площади (до 14 990 ед. площадью 0,89 млн кв. м). Однако помимо высокой покупательской активности столь значительное снижение было вызвано снятием с продажи части квартир в отдельных комплексах».

Рост цен

«Высокий спрос на квартиры позволил девелоперам активно повышать цены, – отмечает Мария Литинецкая. – В наиболее ликвидных проектах цены увеличивались быстрее, чем при обычной коррекции стоимости в связи с ростом строительной готовности. Данный фактор способствовал повышению средней цены квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента, несмотря на выход нового предложения по стартовым ценам. Также положительной динамике способствовало снятие с реализации пула недорогих квартир. Стоит отметить, что в конце 2018 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента достигла своего пика, установив новый рекорд – 162 090 рублей».

Прогноз на 2019 год

«2019 год станет сложным для первичного рынка жилья, – считает Мария Литинецкая. – С 1 июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на одну из квартир. Таким образом, строительство жилья за счет средств дольщиков (основная форма финансирования) станет невозможным. Преимущественно стройка будет вестись с привлечением целевого кредита, что приведет к увеличению себестоимости. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на жилье. Увеличению стоимости будет способствовать и повышение НДС.

Вероятный рост цен может заставить людей попытаться успеть «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» и приобрести квартиру в новостройке по максимально привлекательной цене в начале года. Таким образом, спрос в первом полугодии вероятно сохранится на высоком уровне. Фактором, который может сдержать покупательскую активность в 2019 году, является возможный рост ипотечных ставок. В 2018 году в целом по рынку массового сегмента доля ипотечных сделок превысила 50% в общем объеме заключенных ДДУ. В отдельных проектах цифра доходила до 60-70%. В конце 2018 года после повышения ключевой ставки ведущие банки объявили о росте ставок по ипотечным кредитам, а средневзвешенная ставка по выданным кредитам уже поднялась до 9,52% в ноябре (по данным ЦБ РФ) с 9,41% в сентябре-октябре (исторический минимум). Рост ипотечных ставок, ухудшение благосостояния населения и высокая конкуренция будут сдерживать ценовой рост. Исходя из текущих условий, цены могут вырасти на 10-15% в горизонте двух лет».


1 — Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2- Ранее находился в реализации в 2015 году (порядка двух месяцев) от другого девелопера.

недвижимость, Москва