По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке жилья Новой Москвы был представлен 31 проект. Объем предложения составил около 9 390[[1] квартир. По сравнению с 2017 годом он уменьшился на 16%. Общая площадь квартир в продаже достигла 526,5 тыс. кв. м, что на 6,4% меньше, чем год назад. В течение года начались продажи в пяти жилых комплексах. Большинство из них расположены в Новомосковском административном округе (НАО). Относительно прошлого года девелоперская активность осталась практически на том же уровне (в 2017 году в реализацию поступило 4 проекта). При этом все также интенсивно открывались продажи в новых корпусах реализуемых комплексов. К примеру, в IV квартале новым предложением пополнилась треть проектов.
Новые проекты 2018 г. на первичном рынке жилья Новой Москвы
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
1 |
Румянцево-Парк |
LEXION development |
НАО |
1 кв. 2018 |
2 |
Остафьево |
Самолет Девелопмент |
НАО |
2 кв. 2018 |
3 |
Эдельвейс[2] |
ЦентрСтрой |
ТАО |
3 кв. 2018 |
4 |
Городские истории |
ТПУ Рассказовка |
НАО |
4 кв. 2018 |
5 |
Цветочные поляны |
МИЦ |
НАО |
4 кв. 2018 |
Источник: «Метриум»
Основная часть предложения сосредоточена в Новомосковском административном округе – 97,4% (-4,1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,7% рынка.
Структура предложения по округам (квартиры)
Источник: «Метриум»
Больше всего квартир продается в многоэтажных новостройках (86,8%, -3 п.п.), отмечают аналитики «Метриум». В корпусах средней и малой этажности представлено только 8,6% (+1,6 п.п.) и 4,6% (+1,4 п.п.) объектов.
Структура предложения по этажности корпусов (квартиры)
Источник: «Метриум»
В конце 2018 года половина реализуемых квартир была представлена в корпусах на этапе монтажа этажей – 50,7%. За 12 месяцев их доля увеличилась на 13,9 п.п., что обусловлено повышением готовности корпусов, поступивших в реализацию в конце прошлого – начале этого года. Треть квартир по-прежнему продается в корпусах на начальном этапе строительства (+0,6 п.п.). Квартиры в новостройках на стадии отделочных работ составили 13,1% рынка (-2,7 п.п.). Заметно меньше стало квартир в готовых домах – на 11,8 п.п. (до 2,9%).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2018 года средняя цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 115 000 руб. за кв. м, что на 15,6% выше показателя прошлого года. Это самое большое повышение после 2014 года: с конца 2014 по 2017 гг. средняя цена колебалась в пределах 100 000-105 000 руб. за кв. м. Рост показателя отмечался на протяжении всего 2018 года, кроме третьего квартала. Наибольший скачок зафиксирован в четвертом квартале, когда квадратный метр подорожал на 8,1%. В разрезе округов средняя цена предложения также увеличилась: на 17,6 п.п. в НАО (до 118 320 руб. за кв.м) и на 3,2 п.п. в ТАО (до 68 230 руб. за кв.м).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
За 2018 год средняя стоимость квартиры увеличилась больше, чем на четверть (до 6,4 млн руб.). В разрезе типологии он составил:
-
студий – 3,7 млн руб. (+41,7%);
-
однокомнатных – 4,8 млн руб. (+19,1%);
-
двухкомнатных – 6,7 млн руб. (+17%);
-
трехкомнатных – 9,0 млн руб. (+5%);
-
многокомнатных – 11,7 млн руб. (+9,9%).
В тройку проектов Новой Москвы с самыми доступными квартирами в декабре 2018 года вошли:
-
ЖК «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 30 кв. м за 1,9 млн руб.
-
ЖК «Кутузовские березы»: однокомнатная квартира площадью 40,9 кв. м за 2,2 млн руб.
-
ЖК «Баркли Медовая Долина»: студия площадью 22,5 кв. м за 2,2 млн руб.
Стоимость квартир на первичном рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
студии |
19,8 |
26,2 |
37,2 |
93 134 |
141 330 |
206 700 |
2 245 681 |
3 703 150 |
5 362 262 |
1 комн. |
30,0 |
39,0 |
55,5 |
53 993 |
123 790 |
169 895 |
1 911 420 |
4 832 330 |
7 992 315 |
2 комн. |
39,9 |
59,7 |
109,4 |
51 000 |
112 290 |
188 160 |
2 989 170 |
6 708 930 |
18 367 166 |
3 комн. |
63,6 |
82,5 |
175,8 |
52 335 |
109 485 |
188 490 |
4 194 120 |
9 036 400 |
25 012 623 |
многокомн |
86,1 |
105,6 |
185,0 |
88 247 |
110 910 |
132 073 |
8 994 199 |
11 716 320 |
24 433 441 |
итого |
19,8 |
56,1 |
185,0 |
51 000 |
115 000 |
206 700 |
1 911 420 |
6 447 660 |
25 012 623 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2018 года
Снижение объема предложения
«В 2018 году первичный рынок жилья Новой Москвы традиционно пополнялся преимущественно корпусами в уже реализуемых комплексах – новое предложение появилось в 65% ЖК, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Количество новых проектов сопоставимо со статистикой предыдущего года (5 против 4). При этом в 9 комплексах продажи завершились, еще в двух приостановлены. Таким образом, число объектов на рынке сократилось за год с 37 до 31. Предложение также снизилось (на 16%), что обусловлено высокой активностью покупателей».
Увеличение спроса и доли ипотечных сделок
«Спрос в Новой Москве увеличился пропорционально числу сделок в «старой» Москве (на 38%). Таким образом доля ТиНАО сохранилась на уровне предыдущего года (35%), – продолжает Мария Литинецкая. – При этом удельный вес ипотечных сделок увеличилась на 12 п.п. (до 57%). Для сравнения – в старых границах Москвы он составил 47%. Преобладающая часть спроса (57%) пришлась на 7 проектов, в каждом из них в среднем заключалось от 150 до 300 сделок ежемесячно».
Рост цен
«Впервые с 2014 года в Новой Москве отмечен заметный рост цен почти на 16% за 12 месяцев (до 115 000 руб. за кв. м), – говорит Мария Литинецкая. – Положительная динамика обусловлена как активным повышением цен застройщиками, так и высокой стоимостью жилья в новых корпусах и проектах. Так, средняя цена предложения в корпусах на начальной стадии строительства в конце 2018 года была всего на 1,4% ниже, чем по рынку в целом. Напомним, в течение предыдущих трех лет средний показатель стагнировал: -5,2% в 2017 году, -0,6% в 2016 году, +0,8% в 2015 году. В 2014 году квадратный метр вырос в цене на 25% на фоне ажиотажного спроса, вызванного желанием россиян вложить обесценивающиеся рублевые сбережения в недвижимость».
Увеличение средней площади предложения
«Средняя площадь квартиры на рынке новостроек Новой Москвы составила в конце 2018 года 56 кв. м против 51 кв. м год назад (+9,2%), – отмечает Мария Литинецкая. – В разрезе типологий увеличилась только средняя площадь предлагаемых студий (+5,9%). Таким образом, повышение среднего показателя обусловлено изменением структуры предложения по типологии. Доли студий и однокомнатных квартир снизились на 21 п.п. (в сумме на них пришлось 37% предложения), тогда как доли остальных типологий повысились. Двухкомнатные квартиры заняли 42% рынка (+13%), трехкомнатные – 18% (+5 п.п.), многокомнатные – 3% (+2 п.п.). Интересно, что средний размер проданного лота при этом не изменился. Как и год назад, он составил 48 кв. м.».
Прогноз на 2019 год
«Первичный рынок Новой Москвы может оказаться наиболее чувствительным к изменениям ипотечных ставок – при относительно небольших бюджетах в нем отмечается максимальная доля ипотечных сделок, – резюмирует Мария Литинецкая. – Кроме того, после существенного роста цен в 2018 году, застройщикам ТиНАО все сложнее будет конкурировать со старомосковскими проектами. В декабре средняя цена в Новомосковском округе оказалась всего на 11% ниже, чем в объектах, расположенных в районах «старой» Москвы за МКАД. Поддержать спрос поможет улучшение транспортной доступности локации. Так, в 2019 году планируется продлить Сокольническую линию до Коммунарки (открытие новых станций ожидается весной). Помимо обозначенных тенденций, локальный рынок будет подвержен влиянию тех же факторов, которые будут воздействовать и на весь рынок новостроек: переход на эскроу-счета, повышение НДС, снижение покупательской способности. Таким образом, год для первичного рынка жилья Новой Москвы ожидается непростым и противоречивым».
[1] По отдельным проектам объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] Изначально «Первомайское».
недвижимость, новостройки, Москва