Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 32 проекта с общим объёмом предложения порядка 2 8151 квартир (площадью 293,9 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя новыми объектами, еще в одном начались официальные продажи (ранее велись закрытые). Кроме того, в реализацию вышел пятый квартал ЖК «Садовые кварталы» (девелопер – «Интеко»). Несмотря на пополнение предложения, с начала года число продаваемых лотов сократилось на 4,3%, продаваемая площадь – на 1,3%.
Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
---|---|---|---|---|
1 |
Prime Park |
Optima Development |
САО |
Хорошевский |
2 |
«Резиденции на Садовой-Сухаревской» |
МR Group |
ЦАО |
Мещанский |
3 |
«Вишневый сад»2 |
AB Development |
ЗАО |
Раменки |
Источник: «Метриум»
Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 12,5% (-0,9 п.п. в сравнении с концом 2017 года). Однако в I кв. 2018 года первое место с ним разделил район Раменки, который за отчетный период прибавил 2,4%. На втором месте – Замоскворечье (9,5%, -0,6 п.п.). На третьей позиции расположились районы Хорошёво-Мнёвники, Таганский, Беговой и Тверской (по 6,3%). Остальные районы занимают по 3,1%.
По объёму квартир в продаже на первой строчке также расположился Пресненский район – здесь сосредоточена четверть премиального предложения (25,3%, -1,1 п.п.). На втором месте – Раменки (13,2%, +5,5 п.п.), на третьем – Хорошёво-Мнёвники (10,3%, -6,2 п.п.).
Структура предложения по районам (проекты) |
Структура предложения по районам (квартиры)
|
Источник: «Метриум» |
Источник: «Метриум» |
Примечательно, что по типологии квартир структура предложения премиум-класса довольно равномерна. Немногим больше экспонируется двух- и трехкомнатных лотов – 27,7% (-3,8 п.п.) и 26,9% (+2,4 п.п.) соответственно. Доля однокомнатных квартир составила 24% (-1,2 п.п.), многокомнатных – 21,4% (+2,5 п.п.).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017 г.)
Источник: «Метриум»
Наибольший объем предложения представлен в объектах, находящихся на начальной стадии строительства – 36,2% (+2,7 п.п.). В домах, введённых в эксплуатацию, на текущий момент экспонируется 23,4% квартир (-2 п.п.). Незначительно меньше лотов предлагается в зданиях на этапе отделки – 23,1% (+9,1 п.п.). Существенно снизилась доля квартир в корпусах на стадии монтажа этажей – 17,3% (-9,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м новостроек премиум-класса по итогам I квартала составила 426 085 руб. ($7 4803), что на 2,2% выше показателя конца предыдущего года в рублевом выражении и на 5,4% в долларовом (417 045 руб. или $7 102). Причиной роста показателя послужило как изменение структуры предложения, так и прямое повышение цен по ряду комплексов.
В разрезе по районам наибольшая цена кв. м зафиксирована в Мещанском – 610 660 руб. Далее следует Очаково-Матвеевский – 597 750 руб. за кв. м. Тройку замыкает Тверской – 563 395 руб. за кв. м.
Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб.
Источник: «Метриум»
По итогам I кв. 2018 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке достиг 44,5 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота возросла на 5,3%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:
-
однокомнатных – 19,6 млн руб. (+6,8%);
-
двухкомнатных – 33,0 млн руб. (+5,6%);
-
трёхкомнатных – 48,8 млн руб. (+8,4%);
-
многокомнатных – 82,1 млн руб. (-7,7%).
Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:
-
Prime Park (7,4 млн руб. за 40,2 кв. м);
-
CITY PARK (9,1 млн руб. за 33,7 кв. м);
-
Квартал JAZZ (9,7 млн руб. за 35,68 кв. м).
Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:
-
Резиденция «Монэ» (284,1 млн за 280,2 кв. м);
-
«Вишнёвый сад» (332,1 млн за 247 кв. м);
-
«Нескучный HOME &SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).
Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
|
однокомн. |
33,7 |
53,2 |
100,0 |
185 000 |
368 600 |
838 509 |
7 437 000 |
19 598 630 |
60 006 200 |
двухкомн. |
47,6 |
85,4 |
184,0 |
185 000 |
386 430 |
972 157 |
9 977 198 |
33 011 430 |
97 118 500 |
трехкомн. |
72,6 |
119,5 |
225,7 |
193 640 |
408 390 |
953 257 |
14 102 550 |
48 809 150 |
161 291 000 |
многокомн. |
61,0 |
169,1 |
471,1 |
205 500 |
485 460 |
1 502 739 |
18 600 000 |
82 084 200 |
427 287 700 |
итого |
33,7 |
104,4 |
471,1 |
185 000 |
426 083 |
1 502 739 |
7 437 000 |
44 504 367 |
427 287 700 |
Источник: «Метриум»
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитной жилой недвижимости в I кв. 2018 года в реализации находилось 29 проектов с общим объемом предложения порядка 6604 квартир (площадью 101,5 тыс. кв. м). За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 5,3%, продаваемая площадь – на 4%. За отчетный период официальные продажи открылись в одном комплексе, в котором ранее вылась закрытая реализация.
Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
---|---|---|---|---|
1 |
Левшинский |
Группа ПСН |
ЦАО |
Хамовники |
Источник: «Метриум»
Наибольшее число элитных проектов экспонируется в районе Хамовники (34,5%, +1,1 п.п.). Далее со значительным отрывом следует Якиманка (17,2%, +2,4 п.п.). Тройку лидеров закрывает Арбат (13,8%, — 1 п.п.). По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (38,6%; -0,8 п.п.). На втором месте – Якиманка (21,8%, +1,1 п.п.), на третьем – Замоскворечье (14,9%, -4,6 п.п.).
Структура предложения по районам (проекты) |
Структура предложения по районам (квартиры)
|
Источник: «Метриум» |
Источник: «Метриум» |
В структуре предложения по типологии преобладают трех- и многокомнатные квартиры: 38,8% (+1 п.п.) и 34,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Двухкомнатные составили 19,1% общего объема предложения (-1,2 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные лоты – 8% (+1 п.п.).
Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017 г.)
Источник: «Метриум»
Как отмечают аналитики «Метриум», наибольшее число экспонируемых квартир находилось в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (36,2%, -1,6 п.п.). Увеличилась доля лотов в домах на стадии монтажа этажей и на этапе отделочных работ – до 33,2% (+5,6 п.п.) и 26,4% (+1,1 п.п.) соответственно. В свою очередь, за отчетный период на 5,1 п.п. снизилась доля элитных квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности (до 4,2%).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м по итогам I квартала составила 916 275 руб. ($16 0955). В сравнении с концом прошлого года показатель снизился на 0,9% в рублевом и вырос на 2,5% в долларовом выражении.
По большинству проектов девелоперы сохранили цены на уровне прошлого года. Значительный рост показателя в районе Арбат (+30,6%) до 1,1 млн руб. за кв. м вызван изменением структуры предложения. По аналогичной причине существенно снизилась средняя цена кв. м в Пресненском районе (-27,3%) до 1,5 млн руб. за кв. м. Столь высокая стоимость в районе обусловлена наличием проектов, расположенных близко к центру, в пределах Садового кольца. Следует отметить, что ввиду небольшого числа квартир в реализации в данных локациях даже незначительные изменения в структуре предложения существенно влияют на показатель.
Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.
Источник: «Метриум»
По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 140,9 млн руб. (-2 п.п.). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 25,2%. Менее значительный рост показали двух- и трехкомнатные (+3,1% и +2% соответственно). Средний бюджет покупки многокомнатных упал на 5%.
Стоимость квартир в зависимости от типологии
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
|
однокомн. |
44,0 |
84,8 |
106,0 |
525 000 |
808 040 |
1 494 737 |
25 199 000 |
57 660 390 |
142 000 000 |
двухкомн. |
48,9 |
117,6 |
176,4 |
460 420 |
790 700 |
1 955 214 |
40 910 130 |
83 980 640 |
206 035 500 |
трехкомн. |
75,3 |
173,8 |
208,2 |
525 000 |
838 600 |
1 900 000 |
59 965 000 |
116 695 000 |
284 432 000 |
многокомн. |
97,0 |
254,9 |
658,4 |
455 498 |
1 016 025 |
1 992 802 |
70 700 000 |
219 991 120 |
835 696 607 |
итого |
44,0 |
183,6 |
658,4 |
455 498 |
916 270 |
1 992 802 |
25 199 000 |
140 923 460 |
835 696 607 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
-
«Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
-
Клубный дом «Котельнический» (31,3 млн руб. за 59,7 кв. м);
-
«Полянка/44» (34,9 млн руб. за 48,5 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
-
«Кленовый DOM» (613,4 млн руб. за 456 кв. м);
-
«Малая Бронная, 15» (702 млн за 377,6 кв. м);
-
Knightsbridge Private Park (835,7 млн за 481,2 кв. м).
Основные тенденции
«Начало 2018 года на первичном рынке жилья премиального и элитного классов было довольно спокойным, –комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – В экспозицию поступило 4 проекта, 2 из которых уже находились ранее в закрытых продажах. Для сравнения – за аналогичный период прошлого года в реализацию поступило 6 жилых комплексов, за 1 кв. 2016 года – ни одного.
Динамика уровня цен в разрезе сегментов была разнонаправленной: в премиум-классе она выросла на 2,2%, в элитном – скорректировалась в отрицательную сторону на 0,9%. Однако основной причиной метамарфоз стало изменение структуры предложения. Массового пересмотра цен на наблюдалось. По наиболее успешным проектам девелоперы поднимали цены, тогда как по некоторым объектам с последними лотами в экспозиции отмечено снижение стоимости.
Квартиры премиального и элитного сегментов пользовались спросом. Ситуация была аналогична бизнес-классу. Ввиду сезонного фактора отмечено снижение покупательской активности относительно конца предыдущего года, однако в сравнении с I кварталом 2017 года спрос был выше. Интересны покупателям были как уже зарекомендовавшие себя на рынке проекты, так и только поступившие в реализацию».
1 — В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
2 — С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.
3 — Курс доллара $ = 56,94 руб.
4 — В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
5 — Курс доллара $ = 56,94 руб.
недвижимость