Аналитики компании «Метриум» проверили, повлияло ли утверждение этих правил на динамику строительства новых жилых комплексов бизнес-класса, вышедших на рынок в 2018 и 1 квартале 2019 годов. На основе собранных данных эксперты составили рейтинг новостроек средней ценовой категории с самыми высокими темпами стройки.
За последние 15 месяцев (2018 год + 1 квартал 2019 года) на столичном рынке недвижимости бизнес-класса стартовали продажи квартир в 22 новых проектах . Из них нулевую отметку преодолели 12 жилых комплексов. За последние три месяца данный показатель увеличился почти в два с половиной раза – по состоянию на конец 2018 года таких новостроек в рассматриваемом сегменте было всего 5. Еще в 10 проектах ведутся начальные работы – расчистка площадки, разработка котлована, бетонирование фундаментной плиты или строительно-монтажные работы на подземных уровнях.
По сравнению с прошлым подобным рейтингом, вышедшим в начале 2019 года, эксперты «Метриум» изменили методику расчетов. Если по итогам 2018 года динамика оценивалась по максимальной этажности одного из корпусов, то в этот раз аналитики подсчитали суммарное количество построенных этажей во всех корпусах и разделили полученное число на количество месяцев, прошедших с момента получения разрешения на строительство. Данная схема позволяет уравнять шансы проектов, независимо от даты начала стройки.
Лучшую динамику среди новых жилых комплексов бизнес-класса показал квартал «Береговой» от компании «Главстрой». В настоящий момент в проекте завершаются монолитные работы почти во всех корпусах, а суммарное количество построенных этажей составляет 176 штук. Учитывая, что разрешение на строительство было оформлено в последние дни 2017 года, к настоящему моменту проект реализуется 15 полных месяцев. То есть среднемесячная динамика строительства составляет без малого 12 этажей.
Второе место у жилого комплекса «Небо», девелопером которого выступает компания Capital Group. В этой новостройке возводятся три высотных корпуса, все они уже преодолели отметку в 30 этажей, а самый высокий на текущий момент достиг уровня в 39 этажей. В сумме здесь построено 102 этажа за 14 месяцев или чуть более 7 этажей в месяц.
«Бронзу» получает компания MR Group и квартал «Метрополия», в котором в кратчайшие сроки темпы стройки были наращены почти до 6 этажей в месяц. К середине апреля было возведено уже 53 этажа, тогда как разрешение на строительство было оформлено 29 июня 2018 года.
Схожими показателями может похвастаться и жилой комплекс Big Time. Девелопер проекта – компания Tekta Group – получил разрешение на строительство за три дня до ЖК «Метрополия». Сейчас в трех корпусах суммарно построено 46 этажей. В среднем – 5 этажей в месяц.
Замыкает первую пятерку жилой комплекс ONYX Deluxe (Группа компаний «Ташир»). Несмотря на то, что продажи в этой новостройке стартовали только в конце 2018 года, стройка началась задолго до этого – разрешение на строительство было получено еще в сентябре 2017 года. К настоящему моменту единственный корпус в проекте достиг отметки в 31 этаж, что соответствует 1,6 этажу в месяц.
Отдельно стоит выделить группу из четырех проектов, получивших разрешение на строительство в одно время, и сегодня находящихся на стадии строительства первого этажа. Это жилые комплексы «Ривер Парк», «Петровский парк», Balance и Aquatoria. Таким образом, все они показали одинаковую динамику и в рейтинге идут на одной позиции – девятом месте.
Рейтинг новых ЖК бизнес-класса с самой высокой динамикой строительства
| Название ЖК | Девелопер | Кол-во построенных этажей | РНС | Динамика (этажей/ месяц) | РВЭ | Min стоимость (млн руб.) | Min площадь (кв. м) | |
| 1 | Береговой | Главстрой | 176 | 29.12.17 | 11,7 | 1 кв. 20 | 6,28 | 26,1 |
| 2 | Небо | Capital Group | 102 | 24.01.18 | 7,3 | 4 кв. 20 | 7,37 | 26,4 |
| 3 | Метрополия | MR Group | 53 | 29.06.18 | 5,9 | 3 кв. 21 | 4,51 | 21,7 |
| 4 | BigTime | Tekta Group | 46 | 26.06.18 | 5,1 | 4 кв. 20 | 5,14 | 23,6 |
| 5 | ONYX Deluxe | Ташир | 31 | 13.09.17 | 1,6 | 4 кв. 19 | 43,8 | 11,64 |
| 6 | Filicity | MR Group | 20 | 12.12.17 | 1,3 | 4 кв. 20 | 10,65 | 45,7 |
| 7 | Аалто | YIT | 14 | 15.11.17 | 0,82 | 4 кв. 19 | 8,64 | 34,6 |
| 8 | Крылья | Лидер-Инвест | 12 | 08.12.17 | 0,8 | 1 кв. 21 | 6,96 | 36,1 |
| 9 | Ривер Парк | AEON | 1 | 29.06.18 | 0,1 | 3 кв. 22 | 7,31 | 37,6 |
| Петровский парк | РГ-Девелопмент | 1 | 26.06.18 | 0,1 | 1 кв. 21 | 7,99 | 37,3 | |
| Balance | Главстрой | 1 | 27.06.18 | 0,1 | 3 кв. 21 | 4,94 | 28,6 | |
| Aquatoria | Wainbridge | 1 | 28.06.18 | 0,1 | 3 кв. 22 | 6,8 | 33,5 |
Источник: «Метриум»
«Многие девелоперы, спешившие получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, надеялись автоматически сохранить возможность продавать жилье по привычной схеме, ¬– говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК BigTime). – Однако государство выдвинуло дополнительные требования, соблюсти которые получится далеко не у всех застройщиков. В частности, речь идет о готовности объекта не менее чем на 30%. А почти половина жилых комплексов бизнес-класса, стартовавших с начала 2018 года, находится ниже нулевой отметки. При этом в нашем жилом комплексе мы сразу взяли высокий темп, без оглядки на критерии Минстроя. Уже к началу 2019 года проект поднялся на 8 этажей над землей, а за последние три месяца этот показатель был увеличен вдвое».
«Девелоперы, которые намерены и дальше продавать свои проекты по старой схеме, сегодня демонстрируют крайне высокую динамику строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в начале 2019 года только 5 новых жилых комплексов «вышли из-под земли», то сегодня их количество увеличилось до 12. Причем в отдельных проектах был зафиксирован весьма стремительный рывок. В частности, в жилом комплексе «Метрополия» по состоянию на декабрь 2018 года шли строительно-монтажные работы на подземных уровнях, а сегодня проект уже входит в тройку самых динамичных проектов в бизнес-классе с более чем 50 построенными этажами. От таких высоких темпов стройки выигрывают и покупатели. Во-первых, растущие на глазах корпуса являются одним из ключевых показателей надежности жилого комплекса. Во-вторых, сохранение возможности продавать жилье без применения эскроу-счетов позволит избежать повышения цен, неизбежное в тех проектах, которые вскоре перейдут на проектное финансирование».
новостройки, Москва, недвижимость
