Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

«Метриум»: В жилых комплексах рядом с будущими ТПУ цены растут быстрее рынка

«Метриум»: В жилых комплексах рядом с будущими ТПУ цены растут быстрее рынка

Строительство системы транспортно-пересадочных узлов сегодня является одним из основных векторов развития столичной системы общественного транспорта. По данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на текущий момент в работе находятся 134 капитальных ТПУ. Около 40% из них будут построены за счет городского бюджета, для возведения остальных планируется привлечение инвесторов.

Современный ТПУ – это важный элемент комфортной городской инфраструктуры, не только транспортной, но и социальной. Подобные объекты предполагают объединение метро, МЦК, электричек и наземного транспорта в единую сеть, а смена способа передвижения и маршрута будет осуществляться в рамках одного здания (по принципу «сухие ноги» – пересадка без необходимости выхода на улицу). В этом же здании (или комплексе зданий) разместятся торговые площади, предприятия сферы услуг, рестораны и кафе, развлекательные объекты, а также жилье и апартаменты. Всей этой инфраструктурой смогут пользоваться не только транзитные пассажиры, но и жители ближайших домов. Таким образом, ТПУ будут выполнять не только утилитарную функцию пересадки пассажиров, но и станут важными социальными центрами прилегающих районов.

По оценке специалистов компании «Метриум», на сегодняшний день рядом с проектируемыми и строящимися столичными транспортно-пересадочными узлами возводится 19 жилых и апартаментных комплексов. При этом в данном случае в выборку попали исключительно те проекты, которые вплотную примыкают к будущим ТПУ. Данные проекты относятся почти ко всем ценовым сегментам – от массового до элитного класса. Они расположены в семи столичных округах, в том числе по 5 в СВАО и САО, 3 в ЗАО, по 2 в ЦАО и ЮАО, по одному в ЮВАО и Новой Москве.

В ходе исследования эксперты «Метриум» изучили динамику цен в новостройках рядом с ТПУ и пришли к выводу, что эти проекты дорожают значительно быстрее рынка. Аналитики сравнили стоимость квадратного метра в начале реализации проектов с текущими показателями, а также среднерыночные цены на момент старта и сегодня.

Лучшие результаты показал жилой комплекс комфорт-класса «Мещерский лес». Здесь положительная динамика с момента старта продаж (3 квартал 2015 года) составила 41,7%. При этом в данном проекте в настоящий момент реализуются корпуса на начальном этапе, поэтому у аналитиков была возможность сравнить показатели на одинаковой стадии строительной готовности. Динамика составила 35,1%. Между тем, в среднем по первичному рынку массового сегмента «старой» Москвы за три года прирост в цене составил всего 4%.

Второе место занял комплекс апартаментов Neva Towers, вышедший на рынок в III квартале 2016 года. За два года средняя стоимость «квадрата» в проекте увеличилась на 38,6%. В среднем же по сегменту элитных апартаментов было зафиксировано снижение средней цены квадратного метра на 2,6%.

Замыкает первую тройку ЖК «Лесопарковый», вышедший на рынок во IV квартале 2017 года. С того момента средняя стоимость квадратного метра по проекту выросла на 28,2%, в то время как в среднем по массовому сегменту за этот же период было зафиксировано увеличение средних ценовых показателей только на 4,4%.

В первую десятку проектов рядом с ТПУ, продемонстрировавших самую высокую динамику роста цен, попали жилые комплексы «Селигер Сити» (+26% по проекту/+6,1% по сегменту), «Life-Ботанический сад» (+25,9% /+5,2%), Квартал Jazz (+21,1%/+3,1%), «Саларьево Парк» (+18,5% по всему проекту, +19,6% по корпусам в начальной стадии/+7%), «Парк Легенд» (+15,8%/-1,4%), Headliner (+15,5%/-2,2%) и «Династия» (+14,9%/-2,2%).

Новостройки рядом с ТПУ с самой высокой ценовой динамикой

Проект

ТПУ

Класс/статус

Старт продаж

Ср. стоимость кв. м на старте (тыс. руб.)

Ср. стоимость кв. м по итогам 3 квартала (тыс. руб.)

Динамика по проекту

Динамика по сегменту

Мещерский лес

Терешково

Комфорт/ квартиры

3 кв. 15

100

141,7

+41,7%

+4%

Neva Towers

Сити

Элит/ апартаменты

3 кв. 16

351

486,4

+38,6%

-2,6%

Лесопарковый

Лесопарковый

Комфорт/ квартиры

4 кв. 17

114,8

147,2

+28,2%

+4,4%

Селигер Сити

Селигерская

Комфорт/ квартиры

2 кв. 17

146,9

185,1

+26%

+6,1%

Life-Ботанический сад

Ботанический сад

Комфорт/ квартиры

3 кв. 15

198

249,2

+25,9%

+5,2%

Квартал Jazz

Марьина Роща

Премиум/ квартиры

4 кв. 16

250,3

303

+21,1%

+3,1%

Саларьево Парк

Саларьево

Комфорт/ квартиры

4 кв. 16

100,6

119,2

+21,4%

+7%

Парк Легенд

ЗИЛ

Комфорт/ квартиры

2 кв. 15

155,3

179,3

+15,8%

-1,4%

Headliner

Шелепиха

Бизнес/ квартиры

1 кв. 17

217,9

251,7

+15,5%

-2,2%

Династия

Хорошевская

Бизнес/ квартиры

1 кв. 17

213,4

245,3

+14,9%

-2,2%

Источник: «Метриум»

Аналитики «Метриум» отмечают, что в ближайшие несколько лет на рынок будет выходить все больше жилых проектов в составе ТПУ и рядом с ними. В частности, в третьем квартале 2018 года стартовали продажи в трех жилых комплексах, непосредственно примыкающих к транспортно-пересадочным узлам. Учитывая высокую динамику роста цен в новостройках у ТПУ, данные проекты могут рассматриваться как выгодное вложение средств.

На начальном этапе строительства цены стартуют от 5,22 млн рублей. Такой уровень зафиксирован в ЖК «Дмитриевский» в составе ТПУ «Улица Дмитриевского». При этом данный проект расположен за пределами МКАД. А внутри Московской кольцевой автодороги минимумы составляют 6 млн рублей в ЖК D1 (ТПУ «Дмитровская») и 5,22 млн рублей в ЖК Discovery Park (ТПУ «Ховрино»).

ЖК рядом с ТПУ, вышедшие на рынок в III квартале 2018 года

ЖК

ТПУ

Класс

РВЭ

Min стоимость квартиры (млн руб.)

Min площадь квартиры (кв. м)

«Дмитриевский»

«Улица Дмитриевского»

Комфорт

1 кв. 2019

5,22

37,58

D1

«Дмитровская»

Бизнес

1 кв. 2021

6,00

28,4

Discovery Park

«Ховрино»

Комфорт

1 кв. 2021

5,22

38,49

Источник: «Метриум»

«Для многих городов мира ТПУ уже давно стали привычной реальностью, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В Японии, Сингапуре и Китае, где в крупнейших городах количество жителей и трафик сопоставимы с московскими, практически каждая станция метро представляет собой полноценный инфраструктурой комплекс. ТПУ удобны не только для комфортного перемещения по городу, они обеспечивают жителей прилегающих районов необходимой инфраструктурой в шаговой доступности. Естественно, как и любые другие инфраструктурные объекты, ТПУ дают прибавочную стоимость расположенным рядом объектам недвижимости. Кроме того, инвестиционная привлекательность растет и за счет возможности выгодно сдавать квартиры и апартаменты в аренду: так же, как и недвижимость рядом с метро, жилье по соседству с крупным пересадочным хабом будет востребовано у арендаторов».

недвижимость, новостройки