Рост цен привел к падению числа сделок
Это произошло на фоне возобновления роста цен и неоднозначного новостного фона. С одной стороны, активное обсуждение фактического банкротства второго по объему строительства застройщика Московского региона явно не добавило оптимизма покупателям. С другой стороны, агентства недвижимости и застройщики стали активнее использовать тему неизбежного грядущего повышения цен в связи с изменениями в законодательстве, пытаясь так поддержать спрос на фоне традиционного летнего снижения деловой активности.
Скромные итоги продаж в июне могут стать предостережением для участников рынка относительно возможной реакции покупателей на дальнейший рост цен, поэтому значимого изменения ценовых уровней в ближайшие месяцы мы не ожидаем. На динамике цен скажется и тот факт, что в 1 полугодии 2018 девелоперы получили разрешительную документацию на рекордное число корпусов и их вывод в реализацию по котлованным ценам оставит на рынке большой объем относительно доступного предложения.
Сделки
Впервые за 2018 год число сделок по отношению к предыдущему месяцу снизилось
В июне 2018 года число сделок (регистраций ДДУ с физическими лицами на квартиры и апартаменты) в Московском регионе впервые сократилось в помесячном выражении в текущем году. В Москве в старых границах и Новой Москве было зарегистрировано 3 993 и 2 053 сделок соответственно. По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении снизилось на 4,3% и 11,4% соответственно (см. табл. 1). В предыдущие 6 месяцев число сделок в столице РФ немного увеличивалось по отношению к предыдущему или же характеризовалось околонулевой динамикой. Снижение покупательской активности в июне по отношению к маю нехарактерно. В 2016 и 2017 гг. в первый летний месяц число сделок по сравнению с майскими показателями увеличивалось (на 19% и 5% соответственно). В Московской области число сделок падает на протяжении всего полугодия. Итоги продаж в июне не стали исключением (по предварительной оценке число сделок сократилось на 12%).
Снижение выручки
Сокращение числа сделок привело и к падению выручки застройщиков. В июне этого года оценочная стоимость квартир и апартаментов, по которым были зарегистрированы ДДУ составила 46,2 млрд руб. в Москве в границах 2012 года, 9,9 млрд руб. в Новой Москве и 18,6 млрд руб. в Московской области (см. табл. 2). Выручка снизилась на 1,9%, 10,0% и 9,7% соответственно. Рынок в денежном выражении сократился меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с повышением цен в большинстве жилых комплексов, которое было зафиксировано в конце 2 квартала.
Доля ипотечных сделок не меняется на протяжении 4 месяцев
В июне 2018 года с привлечением банковских кредитов было приобретено 49% квартир в Москве в старых границах, 58% от числа сделок в Новой Москве и 61% в Московской области (см. табл. 3). Аналогичные показатели (отличающиеся не более чем на 1-2 процентных пункта) фиксируются с марта этого года. На существующих уровнях ипотечных ставок (8,5-9,5%) дальнейший рост доли таких сделок вряд ли возможен. Снижение ключевой ставки в связи с изменениями экономической и геополитической конъюнктуры приостановлено, ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться, а требования к качеству заемщиков, напротив, повышаются. Ипотека вряд ли может стать ключевым драйвером роста спроса в среднесрочной перспективе.
Цены
Застройщики начали активнее повышать цены
Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 гг. цены сделок в середине лета падали за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период сезонного падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине ключевых жилых комплексов Московского региона (в 36 из 70) цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексов (против 14 в июле 2017 года), только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, год назад таких проектов было 20.
Рост зафиксирован и по среднерыночным показателям (см. табл. 4). В Москве в старых границах цены в прайс-листах от начала июля выросли на 1,8% по отношению к июню 2018 и на 5,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В Новой Москве показатели составили +0,9% и +5,4% соответственно. В Московской области средние цены меняются менее заметно (+1,3% и -0,8% соответственно).
Новые проекты выходят по более высоким ценам, чем раньше
В 1 полугодии 2018 года окончательно закрепилась тенденция возобновления органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 8). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.). В Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).
Предложение
Новое предложение не растет
Динамика объема нового предложения в этом году носит противоречивый характер. С одной стороны, заметно выросло число выданных разрешений на строительство (к примеру, в Москве в январе-июне были выданы разрешения почти на 200 корпусов против 116 таких документов год назад), но объем нового предложения, фактически выведенного в реализацию, по сравнению с прошлым годом практически не изменился. В январе-июне 2017 года в Московском регионе началась реализация 3,91 млн кв. м в 317 корпусах; в этом году в 1 полугодии новое предложение составило 3,93 млн кв. м в 238 корпусах (см. табл. 7.1 и 7.2). Тем не менее, предложение в корпусах, по которым выдана разрешительная документация, в ближайшем будущем станет выходить на рынок (разрешение выдается на определенный срок и «запастись» ими заранее на длительный период не так просто).
Общий объем предложения снижается
Число лотов в активной реализации продолжает сокращаться (см. табл. 6). По состоянию на 1 июля 2017 года в прайс-листах застройщиков было представлено 100,7 тыс. квартир и апартаментов. Год назад аналогичный показатель составлял 133,5 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,7 тыс. лотов. Это связано с ростом числа сделок (в 1 полугодии 2018 их было заключено на 11 тыс. больше, чем год назад), уходом с рынка предложения в замороженных проектах, корректировкой стратегии продаж. Сокращение активного предложения снижает риски затоваривания рынка.
недвижимость, новостройки
