Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

Обзор рынка элитной недвижимости. Городские новостройки. Итоги 2018 г.

Обзор рынка элитной недвижимости. Городские новостройки. Итоги 2018 г.
Обзор рынка элитной недвижимости. Городские новостройки. Итоги 2018 г.

Основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек приходится 93% сделок за 2018 г. (1 517 сделок). Половина всех сделок за 2018 г. на элитном рынке заключалась в пяти жилых комплексах — лидерах продаж:

  • NEVA TOWERS

  • Capital Towers

  • Садовые кварталы

  • Вишнёвый сад

  • Barrin House

Предложение

Новое предложение

За 2018 г. на рынок элитного жилья вышло 20 новых объектов проектным объемом 991 лот, а также отрылись продажи в башне №1 ЖК NEVA Towers, и поступила в продажу 4-я очередь ЖК «Садовые кварталы». В 4 квартале 2018 г. открытые продажи стартовали в 9 жилых комплексах: «Дом Бакст», «Дом на Тишинке», FAIRMONT & VESPER, White, Villa Grase, «Медный 3.14», «Дом с атлантами», QUARTET HOUSE и «Данилов дом».

Еще в 5 проектах в 2018 году были начаты закрытые продажи. Данные проекты не учитываются в расчетах средних показателей по рынку.

Объемы и динамика

По итогам 2018 г. объем предложения составил 3 207 лотов в 82 комплексах, или 411,7 тыс. м². Большая часть предложения относится к подклассу премиум, 69% или 282,2 тыс. м², на подкласс de luxe приходится 31% предложения, или 129,4 тыс. м². За 2018 год доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п.

Относительно конца 2017 года объем предложения вырос на 3%, при этом за 4 квартал 2018 г. было отмечено снижение на 11%.

Доля апартаментов в общем объеме предложения элитного класса по итогам 2018 г. составила 57%. Апартаменты ММДЦ «Москва-Сити» занимали 21% от общего объема предложения.

Доля предложения квартир и апартаментов с отделкой составила 35% от общего числа лотов. В 23 элитных комплексах квартиры или апартаменты реализовывались с отделкой, в том числе в трех ЖК часть лотов предлагалась с отделкой, а часть — в состоянии shell&core (ЖК «Вишневый сад», «Новый Арбат, 32» и «Медный. 3.14»). Также, еще в 6 комплексах были представлены единичные лоты с финишной отделкой.

Структура по районам

По итогам 2018 г. наибольшая доля предложения московского рынка элитной недвижимости была сосредоточена в Пресненском районе — 33%, в том числе 27% — квартиры и апартаменты ММДЦ «Москва-Сити».

За пределами ЦАО основной объем предлагался в Западном округе, в частности в районах Раменки («Вишневый сад» и «Снегири ко») и Дорогомиловский («Кутузовский, 12»).

Структура по площади

Средняя площадь лота в продаже в элитном сегменте по итогам 2018 г. составила 128 м², в т. ч. площадь квартир — 136 м², апартаментов — 123 м².

Средняя площадь предложения подкласса «премиум» составила 115 м², предложения de luxe — 174 м².

Площади предложения начинались от 28,7 м² (квартиры в ЖК «Наркомфин») и достигали 1 735 м² (апартаменты в комплексе «Империя»).

Площади большинства предложений находились в диапазоне от 50 до 150 м², суммарно 70% предложения.

Доля предложения площадью до 50 м² составила 4%.

Доля крупногабаритного жилья (площадью более 250 м²) составила 5%.

Спрос

В течение 2018 г. на первичном элитном рынке было заключено 1 624 сделки, что на 41% выше уровня прошлого года. За 4 квартал 2018 г. была заключена 441 сделка, что на 9% меньше, чем в 4 квартале 2017 г.: основной прирост спроса в 2018 году пришелся на первую половину года.

Основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек приходится 93% сделок за 2018 г. (1 517 сделок). Половина всех сделок за 2018 г. на элитном рынке заключалась в пяти жилых комплексах — лидерах продаж: NEVA TOWERS, Capital Towers, «Садовые кварталы», «Вишневый сад» и Barrin House.

По итогам 2018 г. средняя площадь реализованного лота составила 103 м², в т. ч. площадь премиального предложения — 100 м², de luxe — 153 м². Минимальные площади сделок — апартаменты в RozaRossa, максимальные — апартаменты в ЖК Nabokov. Наибольшая доля сделок приходилась на площади от 50 до 100 м² (48%).

Средний бюджет сделок (без учета дисконтов) по итогам 2018 г. составил 61,6 млн ($0,9 млн), в т. ч. в подклассе «премиум» — 55 млн ($0,8 млн), подклассе de luxe — 154 млн ($2,3 млн).

Диапазон бюджетов сделок — от 14 млн до 1,5 млрд, преимущественно в бюджетах от 25 до 50 млн (42%).

Доля апартаментов в общем объеме реализации составила 44%.

Самое большое число сделок было заключено в Пресненском районе — 39%.

Сделки заключались преимущественно в комплексах, номинированных в рублях (97%).

Цены

Динамика ценовых показателей.1Валюта номинирования объектов. Скидки, акции

Средневзвешенная цена предложения элитных новостроек по итогам 2018 г. составила ₽786 тыс. за м², что на 19% выше уровня конца 2017 г. Долларовый эквивалент цены составил $11 700 за м², что на 4% выше, чем в конце прошлого года. За 4 квартал 2018 г. средний уровень цен вырос на 3% в рублях и на 2% в долларах.

На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в частности, выход новых комплексов более дорого подкласса de luxe (9 из 20 комплексов, вышедших за 2018 г.), рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Тем не менее, без учета нового предложения, вышедшего за 2018 г. (в т. ч. 4-очередь ЖК «Садовые кварталы» и башня №1 ЖК NEVA TOWERS), средневзвешенная цена составила бы ₽720 тыс. за м², что на 49% выше уровня конца 2017 г. Столь существенный прирост средней цены без учета влияния нового предложения произошел в результате «вымывания» более доступных по цене лотов за счет высокого спроса на элитные новостройки, а также за счет прямого роста цен в ряде проектов.

Всего в 4 квартале 2018 г. 78% предложения номинировалось в рублях. Основной объем долларового предложения занимали четыре объекта: Knightsbridge Private Park, «Снегири Эко», «ОКО» и «Царев Сад».

Ценовые показатели по районам

Лидером по ценовым показателям по итогам 2018 г. стал район Патриарших прудов (часть Пресненского района) — ₽1 744 тыс. за м², или ₽366 млн за лот. На втором месте оказалась «Золотая миля» (часть района Хамовники) — ₽1 441 тыс. за м², или ₽249,9 млн за лот.

Минимальные цены были отмечены в Южном (₽319 тыс. за кв. м, или ₽35 млн за лот) и в Северном округах (₽520 тыс. за кв. м, или 63 млн за лот).

Структура по бюджетам предложения

Средний бюджет предложения по итогам 2018 г. составил 101 млн ($1,5 млн). Относительно конца прошлого года данный показатель вырос на 28% (в долларах +11%). Средний бюджет предложения подкласса «премиум» составил ₽71,5 млн ($1,1 млн), подкласса de luxe — ₽197,9 млн ($2,9 млн).

Для приобретения элитного жилья в 4 квартале 2018 г. необходимо было обладать минимальной суммой в 17 млн. С этих бюджетов начинались предложения квартир в премиальном ЖК «Медный 3.14».

Максимальные бюджеты предложения доходили до 4 млрд.

Основные тенденции на рынке элитных новостроек в 2018 г.

  • Лидером по ценовым показателям остаются Патриаршие пруды.
  • Рост количества сделок по итогам года на 41%.
  • Половина всех сделок заключалась в пяти комплексах — лидерах продаж.
  • Преобладание российской валюты как в предложении, так и в спросе.
  • Существенный рост среднего уровня цен с начала года за счет выхода более дорого предложения, повышения цен в реализующихся проектах и вымывания из предложение более доступных по цене лотов.

2019 год во многом может стать переломным для рынка недвижимости всех сегментов: ожидаются существенные изменения правил игры, что неизбежно отразится на объемах предложения и спроса. И застройщики и покупатели в течение этого года очевидно будут «привыкать» к новой системе работы. Мы ожидаем существенное замедление темпов выхода нового предложения. Вполне вероятно снижение объемов спроса.

Тем не менее, в ближайшей перспективе ожидается выход как минимум 10 элитных проектов, в том числе 5 подкласса de luxe и 5 подкласса премиум.

Исследование подготовлено агентством недвижимости Point Estate.


1 — Курс пересчета принят на уровне среднеарифметического за соответствующий месяц. Здесь — декабрь 2018 г.

недвижимость, новости