Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

Переход на эскроу-счета увеличит долю квартир на «котловане» — эксперт ГК «А101»

Переход на эскроу-счета увеличит долю квартир на «котловане» - эксперт ГК «А101»

«По сути, критерии решили главную задачу для перехода отрасли на новые условия работы – сформировали прозрачные «правила игры», а вместе с ними и новую конфигурацию рынка, выделив четыре уровня кредитоспособности с исчерпывающим перечнем требований и признаков», — заявил Дмитрий Трубников на Седьмом форуме финансовых директоров строительной отрасли в Москве.

Как рассказал эксперт ГК «А101», одно из основных требований – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%.

«По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта — например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования. Если цена участка ниже необходимого, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе. В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%», — сказал Дмитрий Трубников.

Он пояснил, что на практике стоимость земли и смена ВРИ в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%. В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой. При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.

Дмитрий Трубников отметил, что механизм перехода на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%, но не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра.

«При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты и так были рискованными для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить», — сказал эксперт ГК «А101».

«При условии высокого уровня кредитоспособности проекта, а также при определенном отношении накоплений на эскроу-счетах к сумме выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты были рискованными и для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить», — сказал эксперт ГК «А101».

Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра, по мнению Дмитрия Трубникова, призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего — не менее 70%. Это вынудит всех участников рынка начинать продажи «на котловане», то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.

«По сути, застройщикам выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку. И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом. А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду. Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное», — подчеркнул Дмитрий Трубников.

недвижимость, квартира