Предложение
- По предварительным данным, в 1 полугодии 2019 г. свыше 370 тыс. кв. м качественных площадей пополнило рынок складской недвижимости Московского региона.Данный показатель превышает значение аналогичного периода 2018 г. (118 тыс. кв. м) более чем в 3 раза.
- На конец 1 полугодия 2019 г. совокупный объем качественных складов в регионе достиг величины в 13 млн кв. м.
- Ввод всего объема практически равнозначно распределен между 1 и 2 кварталами 2019 г. – 196 и 178 тыс. кв. м соответственно.
- Несмотря на более высокую активность девелоперов по сравнению с прошлым годом, показатель не достиг рекордных величин 2014-2015 гг.
- Строительство порядка 60% всех введенных в эксплуатацию складских корпусов велось спекулятивно. Лишь 40% площадей было реализовано под конечного пользователя.
- Тем не менее, величина прироста по-прежнему остается относительно малой, а большая часть введенных площадей уже сдана в аренду или продана еще до ввода в эксплуатацию.
- В 1 полугодии 2019 г. завершилось строительство таких знаковых проектов BTS, как 1-я очередь распределительного центра компании Wildberries (49 тыс. кв. м), а также 3 этапа строительства дистрибьюторского центра IKEA (80 тыс. кв. м).
- Оживление в части ввода в эксплуатацию, а также некоторый перекос в сторону спекулятивного строительства объясняется достаточно малым объемом вакантных площадей на рынке. Однако девелоперы по-прежнему не нацелены на пополнение рынка большими объемами складских объектов. Причины все те же: высокая стоимость строительства икредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды.
Динамика прироста нового предложения складских площадей, тыс. кв. м
Источник: S.A. Ricci
- На высокой стадии готовности на текущий момент находится еще ряд объектов, которые могут получить разрешающие документы в последних числах 2 квартала (около 150 тыс. кв. м), однако ввод в эксплуатацию большей части из них, вероятнее всего, будет перенесен на 2 полугодие.
- Всего до конца года к вводу планируется еще свыше 1 млн кв. м складов, в том числе должно завершиться строительство распределительных центров для компаний Wildberries, «Лента», LeroyMerlin и «Мираторг». Кроме того, ведется строительство спекулятивных проектов, которые расширят предложение на рынке.
Примеры складских комплексов, запланированных квводу в эксплуатацию до конца 2019 г.
| Объект | Шоссе | км от МКАД | Направление | Площадь, тыс. кв.м | Класс |
| РЦ для компании Leroy Merlin | Дмитровское | 27 | Север | 140 000 | А |
| «Атлант-Парк», корпус 32 | Горьковское | 27 | Восток | 55 000 | А |
| ЛП «Внуково», корпуса 11–14 | Киевское | 22 | Юго-Запад | 50 000 | А |
| «Софьино», корпус 3.2 | Новорязанское | 32 | Юго-Восток | 49 400 | А |
| «Быково», корпус Р | Новорязанское | 19 | Юго-Восток | 42 000 | А |
Источник: S.A. Ricci
- Несмотря на более высокую долю спекулятивного строительства, на рынке по-прежнему прослеживается недостаток свободных к реализации складских площадей. В условиях остающегося активным спроса, по итогам 1 полугодия вакансия сохраняется на достигнутом уровне (порядка 5%) и даже имеет предпосылки к снижению.
- Напомним, что по итогам 1 квартала 2019 г. средние арендные ставки повысились до 4 100 руб./кв. м/год и 3 800 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно (triplenet). По нашим оценкам, в 1 полугодии 2019 г. показатели сохранятся на достигнутом уровне.
Динамика средней запрашиваемой ставки (прогноз)
Источник: S.A. Ricci
недвижимость, склад, аренда
