Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci отмечает, что “уровень вакансии качественных площадей составил по итогам 1Q2019 всего лишь 8%. С рынка активно вымываются офисные блоки, и в ближайшие три месяца эта тенденция сохранится”. По оценкам эксперта сейчас самое удачное время для арендатора успеть подобрать новый офис по комфортной ставке.
Предложение
- По предварительным данным, по итогам I кв. 2018 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2018 г. совокупный объем офисной недвижимости составит 15,8 млн. кв. м.
- По заявлению девелоперов, в течение 2019 г. ожидается увеличение девелоперской активности и к вводу планируется около 450 тыс. кв. м офисных площадей. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры, площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.
- Более половины объектов (54% от общего объема) будет введена в зоне ТТК – 245 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 112 тыс. кв. м (25% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – 53 тыс. кв. м. Доля нового предложения в зонах ММДЦ и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.
- Доля качественных объектов класса А составит 71% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 318 тыс. кв. м. Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 131 тыс. кв. м (29% от общего объема).
Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы
Примеры крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2019 г.
Вакантность
- По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A,B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантностьна рынке составляла 9%. В зоне БК и СК уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I кв. 2019 мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает «вымывание» свободных площадей в центре столицы.
- В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1п.п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.
- В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2п.п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%.
- В классе B вакантность снизилась незначительно(на 0,3 п.п.) и составила 6,2% по итогам 1 кв. 2019 года.
- По итогам IП 2019 г. тенденция снижения уровня вакантных площадей сохранится.
Ставки
- По итогам I кв. 2019 г. мы наблюдаем медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В сегментах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 100 рублей (0,6%) и составила 18 100 руб./кв.м/год.
- В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год.
- Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год. Отметим, что ставки незначительно выросли во всех зонах.
- Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100руб./кв.м/год
- По итогам IП 2019 г. мы ожидаем сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.
недвижимость, офис
