Вторичное жилье в недавно сданных новостройках Новой Москвы прибавило в цене больше (+44%), чем в сопоставимых проектах в Москве (25-30%) и Московской области (20-25%).
Ключевой драйвер роста стоимости жилья в Новой Москве — фактор улучшения транспортной доступности.
Шесть лет назад площадь столицы увеличилась в 2,4 раза. С момента присоединения территория Новой Москвы заметно изменилась: качественно улучшились концепции проектов, увеличилось количество социальных объектов, коммерческой инфраструктуры, выросла транспортная доступность (уже действуют две станции метро Сокольнической линии («Румянцево» и «Саларьево»), в 2019 году планируется открыть ещё пять). Всё это способствовало росту спроса на жильё почти в 2 раза. В 2012 году было совершено 9,9 тыс. регистраций ДДУ, а в 2017 году уже 19,2 тыс. сделок. С момента расширения столицы выросли и цены. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы за 6 лет увеличилась на 24% и составила 102,1 тыс. руб. За тот же период цены в Подмосковье выросли лишь на 2% (77,9 тыс. руб. в 2012 году против 79,8 тыс. руб. в 2018 году), а в Москве (без учета элитной недвижимости) и вовсе снизились (с 209 тыс. руб. до 191 тыс. руб. (правда, это связано с общими изменениями на рынке в связи со стремлением застройщиков снизить цену входного билета на него)).
Табл. 1. Динамика ключевых показателей рынка новостроек в Новой Москве в 2012-2018 гг.
Показатели |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
1-2 кв. 2018 |
Средняя цена кв. м, тыс. руб. (данные на конец периода) |
82,3 |
92,8 |
96,3 |
90,1 |
90,5 |
103,7 |
102,1 |
Число лотов в активном предложении, тыс. ед. (данные на конец периода) |
12,07 |
7,73 |
7,83 |
9,56 |
10,1 |
9,42 |
9,26 |
Выведено в реализацию новых корпусов, ед. |
222 |
118 |
230 |
86 |
108 |
75 |
32 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Количество корпусов, в которых застройщики предлагают квартиры, выросло. Сейчас квартиры на первичном рынке продаются в 237 корпусах (против 182 корпусов 6 лет назад). При этом, объём активного предложения (число лотов, опубликованных в открытых прайс-листах) за 6 лет снизился на 23%. Наиболее активно новые проекты выходили в период с 2012 по 2014 гг., с 2015 года интерес девелоперов начал смещаться к проектам в пределах МКАД, где началось освоение промышленных и коммунальных зон, имеющих большой инвестиционных потенциал.
В 2012 году основной точкой развития было поселение Сосенское (Газопровод, Коммунарка и Николо-Хованское), где концентрировалось 42% предложения (5,0 тыс. квартир), на данный момент на этот муниципалитет приходится около 34% лотов (3,2 тыс. квартир). Лидером по доле реализуемых квартир стало поселение Московский (сам одноименный бывший город, а также окрестности деревень Румянцево, Саларьево, Говорово) – 37% (3,4 тыс. квартир), где с 2012 года объём квартир в продаже вырос почти в два раза. Также повышение наблюдается в поселение Десеновское (севернее Троицка) (+66%). Наибольшее снижение объёма активного предложения отмечено в поселении Филимонковское (между Киевским и Калужским шоссе): за 6 лет был полностью распродан малоэтажный проект “Рутаун”, а жилые комплексы «Марьино град» и «Спортивный квартал» оказались заморожены.
Табл. 2. Динамика активного предложения на первичном рынке Новой Москвы по округам/ районам, 2012-2018 гг.
Округ/ район |
Объём активного предложения, квартир |
Динамика, % |
|
2012 |
2018 |
||
НАО |
11 627 |
8 105 |
-30% |
Внуковское |
1 717 |
241 |
-86% |
Воскресенское |
739 |
139 |
-81% |
Десеновское |
468 |
775 |
66% |
Кокошкино |
0 |
2 |
— |
Марушкинское |
0 |
266 |
— |
Московский |
1 805 |
3 435 |
90% |
Рязановское |
0 |
3 |
— |
Сосенское |
4 977 |
3 160 |
-37% |
Щербинка |
592 |
84 |
-86% |
Филимонковское |
1 322 |
0 |
-100% |
Мосрентген |
7 |
0 |
-100% |
ТАО |
441 |
1 158 |
— |
Краснопахорское |
20 |
43 |
+115% |
Новофедоровское |
31 |
733 |
рост в 23 раза |
Первомайское |
130 |
358 |
+175% |
Троицк |
150 |
24 |
-84% |
Итого |
12 068 |
9 263 |
-23% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Развитие новых территорий Москвы продолжается, но уже сейчас видны положительные изменения, которые позволили собственникам, купившим квартиры в 2012 году выставлять их на вторичном рынке жилья с более высокими ценами. По 10 жилым комплексам, попавшим в нашу выборку, рост цены квадратного метра за 6 лет составил в среднем 44%. Для сравнения, в крупных проектах массового сегмента, расположенных в границах «старой» Москвы и представленных на рынке в начале 2010-х («Мичурино», «Большое Кусково», «Лайф Волжская»), цены выросли не более, чем на 30%.
В проектах Московской области за 6 лет прирост в большинстве проектов комплексного освоения территорий не превысил 25%. Здесь не произошло значимых изменений в окружении проектов. Кроме того, существенно поднять цены не позволяет высокий уровень конкуренции на подмосковном рынке жилья.
В Новой Москве лидером по росту стоимости квартиры стал ЖК «Переделкино Ближнее» – +69% за 6 лет. Например, в 4 квартале 2012 года 2-комнатную квартиру без отделки площадью 60 кв. м. на стадии строительства можно было приобрести за 4,7 млн руб., на данный момент аналогичная квартира, но уже в готовом доме, выставлена на вторичном рынке жилья за 8,5 млн руб. Такой рост связан с несколькими факторами. В 200 метрах от проекта завершается строительство станции «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии метрополитена (планируется к открытию в начале лета 2018 года). Семь фаз проекта полностью готовы к проживанию, в эксплуатацию введена вся планируемая в них инфраструктура. Значительный рост стоило ожидать и в ЖК «Татьянин парк», где тоже в ближайшее время откроется в пешей доступности станция метро «Говорово», но проект оказался лишь на 6-й строчке рейтинга (+41% за 6 лет). Рост стоимости сдерживает конкуренция со стороны ЖК «Мещерский лес», где уже введены в эксплуатацию 4 корпуса, и собственники уже выставляют квартиры на продажу.
Следующие 3 позиции занимают жилые комплексы, расположенные в Коммунарке, – «Москва А-101» (+56%), «Коммунарка» (+43%) и «Эдальго Garden Park» (+43%). В течение 6 лет данная локация активно застраивалась, несколько проектов уже завершено, действует социальная и коммерческая инфраструктура. На привлекательность локации также влияет близость к МКАД (4 км), вариативность выезда из района (через Калужское шоссе и через Бутово). Первую станцию метро в Коммунарке планируют открыть в начале 2019 года (станция «Столбово» Сокольнической линии).
Наименьший прирост отмечен в ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» ( +35%). Несмотря на быстрые темпы строительства проекта, рост стоимости квартир за рассматриваемый период ниже, чем в других комплексах. Транспортная доступность проекта значительно не изменилась за 6 лет, поблизости нет ни метро, ни железной дороги. Проект построен на 39% (из 49 планируемых корпусов сдано в эксплуатацию 19), в пешей доступности расположены только собственные социальные объекты. По соседству с ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» нет многоэтажной жилой застройки, в окружении только садовые товарищества и несколько деревень.
Табл.2: Рейтинг крупных проектов в Новой Москве по изменению средней стоимости 2-комнатных квартир, 2 кв. 2018 г. к 4 кв. 2012 г.
Проект |
Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб., 2 кв. 2012 г. |
Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб., 2 кв. 2018 г. |
Изменение стоимости, 2 кв. 2018/ 2 кв. 2012 гг. |
Переделкино Ближнее |
4,7 |
7,9 |
69% |
Москва А-101 |
5,1 |
7,9 |
56% |
Коммунарка |
7,4 |
10,6 |
43% |
Эдальго Garden Park |
4,1 |
5,9 |
43% |
Рутаун |
4,6 |
6,6 |
43% |
Татьянин парк |
7,2 |
10,2 |
41% |
Первый Московский |
4,6 |
6,5 |
41% |
Новое Бутово |
5,2 |
7,1 |
38% |
Солнцево-парк |
4,9 |
6,6 |
36% |
Новые Ватутинки |
5,6 |
7,5 |
35% |
недвижимость, строительство
