Connect with us

Hi, what are you looking for?

Новости

За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах Новой Москвы выросла на 44%

За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах Новой Москвы выросла на 44%
За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах Новой Москвы выросла на 44%

Вторичное жилье в недавно сданных новостройках Новой Москвы прибавило в цене больше (+44%), чем в сопоставимых проектах в Москве (25-30%) и Московской области (20-25%).

Ключевой драйвер роста стоимости жилья в Новой Москве — фактор улучшения транспортной доступности.

Шесть лет назад площадь столицы увеличилась в 2,4 раза. С момента присоединения территория Новой Москвы заметно изменилась: качественно улучшились концепции проектов, увеличилось количество социальных объектов, коммерческой инфраструктуры, выросла транспортная доступность (уже действуют две станции метро Сокольнической линии («Румянцево» и «Саларьево»), в 2019 году планируется открыть ещё пять). Всё это способствовало росту спроса на жильё почти в 2 раза. В 2012 году было совершено 9,9 тыс. регистраций ДДУ, а в 2017 году уже 19,2 тыс. сделок. С момента расширения столицы выросли и цены. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы за 6 лет увеличилась на 24% и составила 102,1 тыс. руб. За тот же период цены в Подмосковье выросли лишь на 2% (77,9 тыс. руб. в 2012 году против 79,8 тыс. руб. в 2018 году), а в Москве (без учета элитной недвижимости) и вовсе снизились (с 209 тыс. руб. до 191 тыс. руб. (правда, это связано с общими изменениями на рынке в связи со стремлением застройщиков снизить цену входного билета на него)).

Табл. 1. Динамика ключевых показателей рынка новостроек в Новой Москве в 2012-2018 гг.

Показатели

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1-2 кв. 2018

Средняя цена кв. м, тыс. руб. (данные на конец периода)

82,3

92,8

96,3

90,1

90,5

103,7

102,1

Число лотов в активном предложении, тыс. ед. (данные на конец периода)

12,07

7,73

7,83

9,56

10,1

9,42

9,26

Выведено в реализацию новых корпусов, ед.

222

118

230

86

108

75

32

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Количество корпусов, в которых застройщики предлагают квартиры, выросло. Сейчас квартиры на первичном рынке продаются в 237 корпусах (против 182 корпусов 6 лет назад). При этом, объём активного предложения (число лотов, опубликованных в открытых прайс-листах) за 6 лет снизился на 23%. Наиболее активно новые проекты выходили в период с 2012 по 2014 гг., с 2015 года интерес девелоперов начал смещаться к проектам в пределах МКАД, где началось освоение промышленных и коммунальных зон, имеющих большой инвестиционных потенциал.

В 2012 году основной точкой развития было поселение Сосенское (Газопровод, Коммунарка и Николо-Хованское), где концентрировалось 42% предложения (5,0 тыс. квартир), на данный момент на этот муниципалитет приходится около 34% лотов (3,2 тыс. квартир). Лидером по доле реализуемых квартир стало поселение Московский (сам одноименный бывший город, а также окрестности деревень Румянцево, Саларьево, Говорово) – 37% (3,4 тыс. квартир), где с 2012 года объём квартир в продаже вырос почти в два раза. Также повышение наблюдается в поселение Десеновское (севернее Троицка) (+66%). Наибольшее снижение объёма активного предложения отмечено в поселении Филимонковское (между Киевским и Калужским шоссе): за 6 лет был полностью распродан малоэтажный проект “Рутаун”, а жилые комплексы «Марьино град» и «Спортивный квартал» оказались заморожены.

Табл. 2. Динамика активного предложения на первичном рынке Новой Москвы по округам/ районам, 2012-2018 гг.

Округ/ район

Объём активного предложения, квартир

Динамика, %

2012

2018

НАО

11 627

8 105

-30%

Внуковское

1 717

241

-86%

Воскресенское

739

139

-81%

Десеновское

468

775

66%

Кокошкино

0

2

Марушкинское

0

266

Московский

1 805

3 435

90%

Рязановское

0

3

Сосенское

4 977

3 160

-37%

Щербинка

592

84

-86%

Филимонковское

1 322

0

-100%

Мосрентген

7

0

-100%

ТАО

441

1 158

Краснопахорское

20

43

+115%

Новофедоровское

31

733

рост в 23 раза

Первомайское

130

358

+175%

Троицк

150

24

-84%

Итого

12 068

9 263

-23%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Развитие новых территорий Москвы продолжается, но уже сейчас видны положительные изменения, которые позволили собственникам, купившим квартиры в 2012 году выставлять их на вторичном рынке жилья с более высокими ценами. По 10 жилым комплексам, попавшим в нашу выборку, рост цены квадратного метра за 6 лет составил в среднем 44%. Для сравнения, в крупных проектах массового сегмента, расположенных в границах «старой» Москвы и представленных на рынке в начале 2010-х («Мичурино», «Большое Кусково», «Лайф Волжская»), цены выросли не более, чем на 30%.

В проектах Московской области за 6 лет прирост в большинстве проектов комплексного освоения территорий не превысил 25%. Здесь не произошло значимых изменений в окружении проектов. Кроме того, существенно поднять цены не позволяет высокий уровень конкуренции на подмосковном рынке жилья.

В Новой Москве лидером по росту стоимости квартиры стал ЖК «Переделкино Ближнее» – +69% за 6 лет. Например, в 4 квартале 2012 года 2-комнатную квартиру без отделки площадью 60 кв. м. на стадии строительства можно было приобрести за 4,7 млн руб., на данный момент аналогичная квартира, но уже в готовом доме, выставлена на вторичном рынке жилья за 8,5 млн руб. Такой рост связан с несколькими факторами. В 200 метрах от проекта завершается строительство станции «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии метрополитена (планируется к открытию в начале лета 2018 года). Семь фаз проекта полностью готовы к проживанию, в эксплуатацию введена вся планируемая в них инфраструктура. Значительный рост стоило ожидать и в ЖК «Татьянин парк», где тоже в ближайшее время откроется в пешей доступности станция метро «Говорово», но проект оказался лишь на 6-й строчке рейтинга (+41% за 6 лет). Рост стоимости сдерживает конкуренция со стороны ЖК «Мещерский лес», где уже введены в эксплуатацию 4 корпуса, и собственники уже выставляют квартиры на продажу.

Следующие 3 позиции занимают жилые комплексы, расположенные в Коммунарке, – «Москва А-101» (+56%), «Коммунарка» (+43%) и «Эдальго Garden Park» (+43%). В течение 6 лет данная локация активно застраивалась, несколько проектов уже завершено, действует социальная и коммерческая инфраструктура. На привлекательность локации также влияет близость к МКАД (4 км), вариативность выезда из района (через Калужское шоссе и через Бутово). Первую станцию метро в Коммунарке планируют открыть в начале 2019 года (станция «Столбово» Сокольнической линии).

Наименьший прирост отмечен в ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» ( +35%). Несмотря на быстрые темпы строительства проекта, рост стоимости квартир за рассматриваемый период ниже, чем в других комплексах. Транспортная доступность проекта значительно не изменилась за 6 лет, поблизости нет ни метро, ни железной дороги. Проект построен на 39% (из 49 планируемых корпусов сдано в эксплуатацию 19), в пешей доступности расположены только собственные социальные объекты. По соседству с ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» нет многоэтажной жилой застройки, в окружении только садовые товарищества и несколько деревень.

Табл.2: Рейтинг крупных проектов в Новой Москве по изменению средней стоимости 2-комнатных квартир, 2 кв. 2018 г. к 4 кв. 2012 г.

Проект

Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб.,

2 кв. 2012 г.

Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб.,

2 кв. 2018 г.

Изменение стоимости,

2 кв. 2018/ 2 кв. 2012 гг.

Переделкино Ближнее

4,7

7,9

69%

Москва А-101

5,1

7,9

56%

Коммунарка

7,4

10,6

43%

Эдальго Garden Park

4,1

5,9

43%

Рутаун

4,6

6,6

43%

Татьянин парк

7,2

10,2

41%

Первый Московский

4,6

6,5

41%

Новое Бутово

5,2

7,1

38%

Солнцево-парк

4,9

6,6

36%

Новые Ватутинки

5,6

7,5

35%

недвижимость, строительство